Ha az ingatlanbérletbe való befektetést fontolgatja, sok kutatásra van szükség. Biztosnak kell lennie abban is, hogy alkalmas lesz a földesúrra, és hogy van ideje kezelni a tulajdonokat. Mindazonáltal mindaz, ami most félretéve, most meg kell vizsgálnunk, hogy az ingatlan hogyan generálja a pénzáramlást a bérleti műveletekből .
Példánkban négyeset használunk, és mind a négy egységet teljes munkaidős kölcsönzésre szánják. Ez egy egyszerű cash flow számítás, amely bemutatja az ingatlan potenciálját, mint befektetést. Ezzel szemben, mint a legtöbb beruházás esetében, ez egy intelligens és jól megvizsgált vásárlás az elején. Tegyük fel példánkra, hogy ez a vevő végzett a kutatásainkkal, és jó üzletet vásárolt a fourplexen. Itt vannak a vásárlási és bérleti adatok:
- A fourplex vásárlási ára 325 000 dollár.
- A vevő 20 százalékkal lefelé, vagy 65 000 dollárra, 260 000 dolláros finanszírozást hajt végre.
- A 30 éves hitel 6,5 százalékos, a főösszeg / kamatfizetés pedig $ 1,643 havonta.
- Az adók és a vásárlási biztosítási összeg 3600 dollár / év, a teljes összeg 1.943 $ havonta.
A vevő a kutatást végezte, és állandó bérleti keresletet látott ezekre az egységekre, amelyek mindegyike a legtöbb időben elfoglalt marad. Azonban, hogy körültekintő számítások során, 6 százalékos üresedést és fizetésképtelenséget számolnak ki a valós pénzforgalom előrejelzésére.
Az egységek mindegyike azonos, és havonta 900 dollárért. Lássuk, hogyan oszlik meg számításunk:
- A bruttó bérleti díj $ 900 X 4 X 12 hónap, vagyis évi 43.200 dollár.
- A kifizetések 1,943 $ X 12 = 23,316 $ évente.
- A korábbi tulajdonos javítási költsége évente átlagosan 1700 dollár.
- A várakozás és a hitelezési veszteség becslések szerint a bérleti díjak 6 százaléka vagy évi 2592 dollár.
- A tulajdonos évente körülbelül 400 dollárt költ a különféle és hirdetési költségekre, és önállóan kezeli az ingatlant.
Ezek azok az alapvető működési tételek, amelyek bekerülnek a pénzforgalmi számításunkba . Vessük a számításunkat a nyereségre:
- Bérleti jövedelem - Nyilvános veszteség - Kifizetések - Kiadások = Cash Flow
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 havonta pozitív pénzforgalomban.
A megtérülés " készpénz-készpénz- befektetésként" történő elemzése alapján 65 000 dolláros tényleges készpénzes befektetésedet a készpénz éves megtérülésére oszthatod meg, azaz 15 192 USD-t. Ez 23 százalékos hozam a befektetett készpénzén! Kevés befektetés van ott, amely ilyen visszatérést eredményez.
A pénzáramlás nagyszámú input függvénye, és bármelyik vagy több közülük megváltoztathatja és károsíthatja vagy javíthatja a pénzforgalmat. Néhányan befolyásolják a piacot és a gazdaságot. Ha egy nagy helyi munkaadó bezárul vagy mozog, akkor a bérleti ingatlan iránti kereslet egyik napról a másikra zuhanhat. Ezt nem tudod ellenőrizni, de remélhetőleg elkerülheted a helyi munkaadók egészségének és terveinek átgondolását. Ha egészségesek és nyereségesek, a hosszú bérleti díjat nemrégiben megújították, valószínűleg jó állapotban vagy.
Egyéb tényezők, amelyek az Ön ellenőrzése alatt állnak, az ingatlanadók és a vagyonbiztosítás.
Az adók és díjak növekedhetnek, növelve a működési költségeket, csökkentve az üzemi eredményeket és a pénzforgalmat. Ezek a negatív tényezők kompenzálhatók más olyan tényezőkkel, amelyeknek van némi kontrollja. Találhatsz módokat a marketing, az irányítási és karbantartási költségek csökkentésére. Természetesen, ha a bérleti piac erős, növelheti a bérleti díjakat. Ez egy kényes egyensúly, mivel így növelheti az üresedéseket. A megüresedett egységekből származó bevételkiesés könnyen megszüntetheti a megnövekedett bérleti díjakból származó nyereséget.
Nézze meg a többi ingatlanbérletsorozatot, hogy megnézze a többi példát, amelyen ez a példa ingatlan adót és egyéb ösztönzőket nyújt és visszatér.