Az érték a nettó működési eredménynek felel meg
Ha ingatlanbefektető vagy, és egy ingatlan megvásárlását tervezi, akkor az egyik legfontosabb dolog, amit meg akarsz csinálni, nem csak az ingatlan piaci értékét, hanem a működési bevételeit és költségeit is meghatározza.
Megmondja, hogy megfelel-e a pénzforgalmi és a jövedelmezőségi céljainak. És ha elkezdesz, akkor meg kell értened a felsõkapacitást a jövõbeni üzleti növekedéshez.
A tulajdon értékének meghatározása
Először meg kell határoznia a tárgyi ingatlan nettó működési bevételét (NOI), amelyet Ön vagy ügyfele figyelembe vett. A bérleti ingatlan NOI-je a bérleti díja kevesebb, mint annak költsége. Ha ez egy lakópark, akkor határozza meg a nettó bérleti bevételt, miután fenntartotta költségeit.
Ez egy kicsit kihívás lehet, mert ideális esetben szüksége lesz a jövedelemre és kiadásokra vonatkozó kimutatásokra, amelyek csak az aktuális tulajdonostól származnak. De becsülheti a NOI-t is úgy, hogy az eladási árat megszorozza a kapitalizációs ráta.
Egy példa
A hat lakásos lakásprojekt 30.000 dolláros nyereséget eredményezhet a bérleti díjakból. Határozza meg a tőkeaktiválási arányt egy közelmúltbeli, összehasonlítható, eladott ingatlanról. Most oszd meg a nettó működési bevételt a kapitalizációs ráta alapján, hogy megkapja a jelenlegi ingatlanérték eredményt.
Tegyük fel, hogy összehasonlítható ingatlanod 250 000 dollárért értékesített. Ön megállapította, hogy az ingatlan NOI az alkalmazandó költségek levonása után 50 000 dollár. Ossza meg ezt a 250 000 dolláros értékesítési árral. 2. vagy 20 százalékos kapitalizációs arány van.
Ha 20 százalékos kapitalizációs arányt feltételez. 30 000 dollár, 20 százalékkal osztva 150 000 dollár, ami az ingatlan aktuális értéke lenne.
Egyéb eszközök
Ne feledje, hogy ez nem az egyetlen módja a jövedelem ingatlan értékének kiszámítására. Ez csak egy eszköz a dobozban. A különböző értékelési és pénzügyi teljesítményszámítások, amelyeket a befektetők és az ingatlan szakemberek mindennapos rutinjukban használnak, mind valamilyen értékkel bírnak.
Vannak olyan könyvek tele vannak bonyolult számításokkal, amelyek értékelik az ingatlant, és meghatározzák az ingatlanbefektetések és a bérlakások tulajdonjogának és működésének teljesítményét. A legtöbb befektető rendszeresen csak egy fél tucatnyi ilyen számítást használ a lakóingatlanok befektetésére. Néhányan alkalmaznak a nagykereskedelemre, a javításra és a flip projektekre, és mégis a bérleti beruházásokra. Néhány hasznosabb a bérleti befektető számára portfolióik hosszú távú teljesítményének meghatározásához.
Kereskedelmi ingatlanbefektetés
Egy teljesen új matematikai szint veszi részt a kereskedelmi ingatlanok befektetésében. Vannak olyan nagyon speciális számítások, amelyeket a hitelezők használnak annak eldöntésére, hogy vásárolnak-e vagy sem projekteket. Jó tudni róluk, mert sok nagyon sikeres lakossági befektető több családból és kereskedelmi ingatlanbefektetésből fejlődik ki.
Az értékelési és nyereségszámítások kiválasztása a céloktól és az ingatlan típusától függ.
Ha egy befektető egyéni bérleti ingatlanokat vásárol, akkor néhány számítást fog használni, de valószínűleg nem érdekli a tőkeáttételi arány és más, több családra kiterjedő számítás.
Bérlemény ingatlanbefektetés
A sikeres bérlakás-beruházási stratégia kezdete pontos becslést ad a leendő ingatlan bérleti hozama tekintetében. Amikor a bérleti ingatlanok megegyeznek, a nettó bérleti hozam azt mutatja meg, hogy a beruházás mennyire nemcsak a piaci tényezők és a bérleti díjak, hanem a költségek, beleértve az irányítást és a karbantartást is tartalmazza.
Alsó vonal
Azok, akik jövedelemtermelő tulajdonságokkal rendelkező ingatlanokba fektetnek be, rendelkezniük kell egy olyan módszerrel, amely meghatározza az általuk vásárolni kívánt ingatlan értékét. A tőkeáttételi arányokat széles körben használják a kereskedelmi és többnemzetiségű ingatlanok értékelési és jövedelmezőségi tanulmányaiban.
Használhatók arra, hogy megállapítsák egy ingatlan jó eladási árát - vagy a másik oldalon, a felsorolt ingatlan értékét a kért árhoz viszonyítva.
Mint befektetési ügyfeleket ellátó ingatlanszakember, nagyon jól ismernie kell a jövedelemtulajdonok értékelési módszereit. Ha mindent megtesz a saját bérlakások karbantartásával és karbantartásával kapcsolatban, akkor nem feltétlenül költségei vannak, kivéve az anyagokat, ha nem értékeli a munkáját. Azonban sokkal valószínűbb, hogy többféle költséggel jár majd, és a nettó működési bevétele az a szám, amelyet ezek után a költségek levonása után kap.