Tippek a gyors és jövedelmező értékesítéshez
Papírmunka
Jövedelem- és költségjelentés: Biztosítania kell, hogy az összes pénzügyi adata meg legyen rendelve, mielőtt felkerülné bérbeadóját.
A jövedelem- és költségjelentés elkészítésével Ön és minden potenciális vásárló jobb képet nyújt a tulajdonának értékéről.
Jövedelem: Ez a bevételi és költségjelentés tartalmazza az ingatlan minden jövedelmét havonta és évente. Ez magában foglalhatja a bérlő havi bérleti díját, valamint minden további bérleti díjat a parkolóhelyekről, mosó- és szárítóeszközök használatáról vagy kifizetésekről, ha szerencséje van ahhoz, hogy hirdetőtábla vagy mobiltelefon-torony legyen a tulajdonában.
Költségek: A jövedelem- és költségjelentésnek tartalmaznia kell az éven át elköltött pénzét is. Ez magában foglalhatja:
- Ingatlan adók
- Biztosítási kifizetések
- Víz- és csatornarendszerek: Ha Ön felelős a közművekért.
- Villamosenergia-díjak: Ha Ön felelős a közművekért.
- Gázdíjak: Ha Ön felelős a közművekért.
- Olajkifizetések: Ha Ön felelős a segédprogramokért.
- Karbantartás : A legtöbb befektető és / vagy a Realtors becslése szerint egy százalékot kell fenntartani. Hagyományosan ez az összeg a bruttó működési bevétel 5% -át teszi ki. A karbantartási költségek az ingatlan méretétől, az ingatlan életkorától és a kültéri hely nagyságától függően változnak. Ide tartoznak például a tereprendezési költségek, az elavult vagy meghibásodó elemek, ajtózárak, ablakok, repedt csempe, vízvezeték szivárgások, tetőszivárgások vagy csikorogó korlátok javítása vagy cseréje.
- Üresedési költségek: A legtöbb befektető az üresedési tényezőt is figyelembe veszi. Az ingatlan típusától függően számíthat arra, hogy ez a szám a bruttó működési bevétel 5 és 10 százaléka között legyen. A szabad forgalom költségei magukban foglalhatják az ingatlanok értékesítésének költségeit is, például a hirdetések elhelyezése a bérlethez és az ingatlan tartásához kapcsolódó költségek , például az adók és a biztosítások.
Gyűjts össze a jövedelemmel, a költségekkel és a vagyonkezeléssel kapcsolatos dokumentumokat
Tételek a bevételi és kiadási jelentésből: Mielőtt felvenné a bérleti ingatlanát, meg szeretné találni a jövedelem- és költségjelentésben szereplő tételek nyomtatott példányait. Szeretné ezeket az állításokat összegyűjteni az előző évtől. Ez magában foglalhatja az összes közüzemi számlát, biztosítási kimutatásokat, ingatlanadókat, jelzálogkölcsönöket, bérleti díjakat, karbantartási költségeket és így tovább.
A beérkező számlákat be kell szkennelni a számítógépbe, hogy digitális másolatot is készítsen. Ez megkönnyíti az elemek elküldését potenciális vevőnek, ügyvédnek vagy ingatlanközvetítőnek, ha azt kérte, mivel már elektronikus úton is elérhetővé válik.
Az összes alkalmazandó bérleti szerződés másolatai : A jelenlegi bérlőkre vonatkozó összes bérleti szerződés másolatát szeretné összegyűjteni. Ez az aktuális bérleti díj , valamint a bérleti idő hosszának ellenőrzésére szolgál.
Az ingatlan legfrissebb fejlesztéseinek listája: össze kell állítania az elmúlt években végzett javítások listáját. Például új tetőt helyezett, cseréltette fel a kemencét vagy felújította a konyhát? Azt is meg szeretné adni a hozzávetőleges dátumot a munka elvégzésére, és esetleg a javulás hozzávetőleges értékét.
A fejlesztések listáján leíró mellékneveket szeretne felvenni. Például, ahelyett, hogy azt mondaná, felújított konyha, lehet, hogy vonzóbb mondani, felújított konyha, beleértve a szürke shaker stílusú szekrényeket, a polár fehér gránitot és a ferde metró backsplash.
Ezenkívül meg kell találnia minden bizonyítékot az elvégzett munkáról. Ez lehet a számlák, a munkaszerződések vagy egyéb bevételek másolata.
Gyakran előfordul, hogy a Ingatlanközvetítő ezt a javítási listát fogja használni, amikor összeállítja az ingatlan adatait. Ezért ennek a listának a lehető legrészletesebben kell lennie.
Az engedélyek másolata: Az első dolog, amit meg akarsz csinálni, hogy ellenőrizd, nincs-e nyitott engedély a tulajdonodon. A városától függően személyesen, telefonon vagy on-lineen is elküldheti ezt a kérelmet. Ezt nyitott nyilvántartási kérelemnek hívják.
Ha van nyitott engedély az ingatlanon, valószínűleg le kell zárnia őket az eladás előtt. Meg kell határozni, hogy milyen munkát kell elvégezni, fel kell venni egy engedéllyel rendelkező vállalkozót a munka befejezéséhez, majd a városból egy ellenőrnek ki kell jönnie, és ellenőriznie kell, hogy a munkát kóddal végezték-e, így lezárhatják az engedélyt.
Összegyűjtse vagy megkapja az engedélyek másolatát minden olyan munkához, amely valaha is elkészült az ingatlanon. A városnak képesnek kell lennie arra, hogy az összes tulajdonosi engedélyhez másolatot készítsen.
Határozza meg a nyereségességet
Értékelje a pénzügyeit, hogy szerezzen egy labdát arról, hogy mekkora pénzt tudna tenni, ha eladja a tulajdonát.
1. Mennyit fizet a jelzálogjához? Van előrefizetési büntetésed?
2. Ismerje meg a záró költségeket, amelyekért Ön felelős lesz az ingatlan eladásakor. Ez magában foglalhatja az értékesítés utáni átruházási adót, az ingatlanügynök értékesítési jutalékát, a rögzítési díjakat és az ügyvédi díjakat.
3. Tudd meg, mi az adóbevallásod az ingatlanért, hogy tudd, mennyit adnak az adóknak. Beszélje meg könyvelőjével, hogy meghatározza, mi az adóalapja.
Általánosságban elmondható, hogy az alapja az összes olyan kiadás, amelyet az adott ingatlanba elköltöttek, amelyet egy adott évben nem írt le, például a vételárat, a záró költségeket és a fejlesztéseket, mínusz az évek során az értékcsökkenéssel csökkentett összeg.
4. Tudd meg, mi a tulajdon durva piaci értéke. Találnia kell két vagy három összehasonlítható tulajdonságot, amelyek értékesítettek az Ön területén az elmúlt évben. Használhatja ezeket a számokat, hogy egy durva elképzelést kapjon az árkategóriáról, amelyben a tulajdon eladni.
5. Vegye ki az ingatlan durva piaci értékét, levonva a jelzálogköltségét, mínusz az ingatlan eladásának lezárási költségei, hogy meghatározhassa, hogy mennyi pénzt kap az eladással.
6. Ezután meg kell határoznia, hogy mekkora pénz lesz a tőkenyereség adóként. Ehhez az ingatlan eladási árát levonja a számított adóalapból. Ez az összeg határozza meg, hogy mi tartozik a tőkenyereség adókért. Ügyeljen arra, hogy beszéljen a könyvelőjével, mert lehetnek olyan forgatókönyvek, ahol nagyon kevés pénzzel járunk el, de sokkal többet költözünk a tőkenyereség adójában az ingatlan tulajdonjogában elért értékcsökkenési leírások miatt.
Karbantartás
Elhalasztott karbantartás: Az eladás előtt meg fogja keresni az ingatlanot a lehető legjobb állapotban. Itt az ideje, hogy foglalkozzon minden olyan karbantartási kérdéssel , amelyet elbocsátott. Ez magában foglalhatja a közös területek festését, javítja a tereprendezést vagy a megfékezést, rögzíti a WC-ket vagy kis csapadékcsapokat.
Tőkefejlesz tések : Önnek is meg kell tudnia határozni, hogy érdemes-e az eladás előtti tőkekövetelmények teljesítése. A fejlesztés nagyobb megtérülést eredményez-e, mint amennyit költ? Például, képes-e egy új tetőt felvenni az ingatlant a piaci árnál alacsonyabbra?
Van értelme több pénzt befektetni az ingatlanba? Ha nem tesz ilyen javulást, csökkenti az eladás lehetőségét? A rossz tető, a rothadó fedélzet vagy a falakon lévő lyukak megakadályozzák valakit abban, hogy megvásárolják az ingatlant?
Általános tippek
Értesítsd a bérlőket: Amikor a bérlakása valójában a piacon van, a potenciális vásárlóknak legalább egy bérleti egység beírásával kell rendelkezniük, amikor megtekintik az ingatlant. Ezért meg kell határoznia, hogy mikor és mikor értesíti a bérlőket, hogy eladásra készíti az ingatlant. A tulajdon méretétől függően előfordulhat, hogy nem kell minden lakót értesítenie az ingatlan eladási szándékáról. Csak akkor kell értesítenie a bérlőket, akiknek lakását szeretné megmutatni a leendő vásárlóknak.
Néha a bérlők félnek, amikor meghallják, hogy az ingatlan eladásra kerül. Aggódnak attól, hogy el fogják kerülni, ha eladják. Ők is aggódnak, hogy egy új földesúr kezeli az ingatlant. Egyes bérlők ezt a lehetőséget is használhatják a földesúr ellen ésszerű és ésszerűtlen kérdésekkel, ezért ügyeljen arra, hogy a bérlők kölcsönhatásba lépjenek a leendő vásárlókkal.
Töltsön fel bármilyen álláslehetőséget: Az eladás előtt ideális esetben 100 százalékos kihasználtsága van az Ön tulajdonában. Ha van üresedése, ne vágj sarkokat, hogy gyorsan megpróbáld kitölteni az üresedést. Győződjön meg róla, hogy továbbra is követi a teljes szűrési folyamatot .
Ha az ingatlan nem ad el gyorsan, akkor minden olyan bérlővel ragadt meg, amelyet az ingatlanba helyez. Nem is akarsz problémamentes bérlőket elhelyezni az ingatlantulajdonban, aki károsíthatja az ingatlant abban az időben, amikor a legjobban meg kell néznie. Jobb, ha van egy üres egység, mint egy rossz bérlő.
Interjú Realtors : Meg kell találni egy ingatlanközvetítő, hogy felsorolja a bérleti ingatlan vele. Ha már van olyan ingatlanközvetítője, akivel a múltban dolgozott, és kényelmesen érezte magát, akkor mindannyian megvan.
Ellenkező esetben több Realtort is meg kell kérdeznie. Fontos, hogy keressenek olyan ingatlanközvetítőket, akik az ingatlan típusára és az eladási területre szakosodnak. Egyedülálló családi házak vagy öltözékek nem feltétlenül szükségük van egy ilyen szakosodott személyre, hanem egy többcsaládra, egy kiskereskedelmi ingatlanra, vegyes használatú ingatlannal vagy más, egyedi befektetésekkel kapcsolatban, ha valakit keresel, aki sikeresen eladja az eladni kívánt ingatlantípust. Gondoljon rá ugyanúgy, hogy az ügyvédek olyan területeken szakosodnak, mint a válás, az adójóváírás vagy a társasági jog.
Mikor kell piacra dobni? A befektetési ingatlanok nem követik ugyanazokat a szabályokat, mint az elsődleges lakások értékesítése a lakástulajdonosoknak. A szokásos lakáspiac tavasszal a legerősebb, mivel a családok az új tanév előtt igyekeznek bejutni új otthonába.
Általánosságban elmondható, hogy bármikor felveheti a befektetési célú ingatlanokat értékesítésre. Kevesebb tevékenységet tapasztalhat az ünnepek körül vagy nyáron.