A bérlői, a tulajdon és a pénzügyek gondozása
3 stratégiák a bérleti ingatlan kezeléséhez
Mielőtt kiválasztja a megfelelő stratégiát az Ön számára, meg kell értenie a bérelt ingatlan minden olyan területét, amelyet kezelni kell.
A bérbeadó irányítási felelősségei három részre bonthatók:
- Bérlők kezelése
- Az ingatlanok karbantartása és ellenőrzése
- Pénzügyek kezelése
1. A bérlők kezelése
Ez a bérelt ingatlanok kezelése a legközvetlenebb és legnyilvánvalóbb. Azonban, hogy a sikeres földesúr sokkal többet jelent, mint a bérleti díjakat. Kezelnie kell:
- Kölcsönzési gyűjtemény : Az esedékesség időpontjának meghatározása. Havi vagy havi bérleti díj beszedése. Késedelmi díjak és türelmi idő megállapítása. Fizetés nélküli bérléssel.
- Lízingszerződések : annak ellenőrzése, hogy a lízing tartalmazza az állam bérlői jogában előírt összes jogi feltételt. Annak biztosítása, hogy a bérlet naprakész legyen a legfrissebb törvényi változattal. Az összes bérlő bérleti kezdő és befejező dátumának kezelése.
- Bérlőválasztás : Hirdetési álláshely. A találkozók beállítása. Az alkalmazásokra vonatkozó információk ellenőrzése. Azt is meghatározhatja, hogy bizonyos bérlők jól illeszkednek-e.
- Áthelyezés : bérleti szerződések aláírása. Szabályok, követelmények és szabályok átvétele. Biztosítási letét és első havi bérleti díj beszedése. A bérleti egység jelenlegi állapotának megérkezése és megjegyzése.
- Áthelyezés : Annak ellenőrzése, hogy a bérleti idő ténylegesen vége. A bérlő egység állapotának ellenőrzése minden sérülés esetén . A folyamat kezdete, hogy új lakót találjon egy lakásra.
- Bérlő panaszok: Fielding panaszok. Beállít egy játéktervet a probléma megoldásához.
- Javítási kérelmek: gyorsan reagál a kérésekre. A javítás fontosságának fontossága. A javítás elvégzése, vagy a bérbeadás valakinek.
- Bérlőtől való kilakoltatások : A bérlő törvényesen előírt értesítéseket küld a kilakoltatás előtt. A bírósághoz benyújtott kilakoltatás. A bizonyítékok előkészítése, amelyek támogatják a kilakoltatás okát.
2. Az ingatlanok karbantartása és ellenőrzése
A bérbeadás második legnagyobb része az ingatlan. A fizikai struktúrát fenn kell tartani a bérlők egészségére és biztonságára. A biztosítótársaság is előírhat bizonyos szerkezeti elemeket, például a tetőt, hogy megfeleljen bizonyos előírásoknak, vagy megtagadhatja az ingatlan biztosítását.
- Karbantartás: A fű levágása. Felszedni a leveleket. Hólapátolás. Kiszedik a szemetet. Minden közös terület tisztítása. Annak biztosítása, hogy a bérlők mindig hozzáférjenek a folyó vízhez, és télen melegítsék. Tetőszivárgás, vízvezeték szivárgás, törött csempék, laza karfák, hibás ajtó vagy ablakzár.
- Ellenőrzések: Önnek a városból, sőt a hitelezőjétől és a biztosítótársaságtól is ellenőriznie kell a vizsgálatokat. A város ellenőrzései biztosítják, hogy ingatlanja bizonyos egészségügyi és biztonsági kódokat kövessen. A hitelező és a biztosító társaság ellenőrzi az ingatlant, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az ingatlan megérte az általuk nyújtott hitel összegét vagy az általuk biztosított összeget.
3. Pénzügyek kezelése
A menedzsment harmadik része, amelyet akkor kell majd kezelnie, ha bérelt ingatlan tulajdonában van, magában foglalja a pénzügyeket. Meg kell értened, hogy mennyi pénz jut el minden hónapban, és mennyi pénzt keres.
- Bérleti díjak: Mennyit gyűjtenek bérbe havonta.
- Jelzálog-fizetés: Minden hónapban fizet a jelzálogjába.
- Biztosítás: Mennyit fizetsz, hogy biztosítsd a vagyont.
- Adók: Milyen éves ingatlanadók.
- Segédprogramok: Ha a bérlők nem felelősek a közüzemi költségekért, akkor mennyi a víz, a gáz és az elektromos számla havonta az ingatlanért.
- Díjak / pénzbírságok: olyan díjakat kell fizetni, amelyeket ingatlanvizsgálatokért vagy bírósági költségekért fizetnek. Váratlan bírságok az ingatlan karbantartási kérdéseire.
3 Bérleti menedzsment stratégiák
Most, hogy megértette a bérelt ingatlan különböző területeit, amelyeket kezelni kell, meghatározhatja, hogyan kezelje ezeket a területeket.
Három fő megközelítés létezik:
- Do-It-Yourself menedzsment
- Fél csináld magad / Half Outsource
- Kiszervezik a menedzsmentet
1. Do-It-Yourself menedzsment
Ebben az irányítási megközelítésben mindent, vagyis a DIY-t terheljük. Te vagy az, aki bérleti díjat gyűjt, hófúrja és adót ad.
Előnyök
- Teljes ellenőrzés: Bérleti tulajdonosként üzleti tulajdonosa vagy. Ha mindent megtesz, tudod, mi történik a vállalkozásod minden területén.
- A problémák gyors tudatában: Mivel a kezedben van a kezed, akkor azonnal láthatja, ha probléma merül fel. Sajnos, mivel Ön felelős a tulajdonában lévő összes dolgért, még mindig nem tudja megoldani ezt a problémát.
Hátrányok
- A tudás hiánya: Nem lehet mindenben szakértő. Ha felvett egy könyvelőt az adók befizetésére, ahelyett, hogy önmagát csinálná volna, a könyvelő esetleg több olyan levonást is kapott, amelyekről nem tudtok. Ha ügyvédet béreltél fel a bérleti szerződés elkészítéséhez, ahelyett, hogy elkészítenéd a saját bérletedet, az ügyvéd esetleg tartalmazhat bizonyos állami bérlői törvényeket, amelyeket figyelmen kívül hagyott. Ha bérbe vetted egy szakembert a tető beépítéséhez az ön tulajdonában, ahelyett, hogy saját maga telepítené, előfordulhat, hogy nem volt szüksége a tetőszivárgásra.
- Elsöprő: Minden ember számára minden dolog túlságosan sok lesz. Mivel mindent vállalsz, felelősségteljesen hibázhatsz.
A legjobb
- A bérbeadók kis számú bérleti egységgel.
- Azok a földesurak, akik korábban tulajdonukban álltak.
- A bérlők kezelésében szerzett korábbi tapasztalattal rendelkező földesurak.
- A földesurak, akik irányítást akarnak.
2. Half Do-It-Yourself / Half Outsource
Ebben a megközelítésben a bérleti ingatlan kezeléséhez olyan területeket kezel, amelyekről úgy érzed, hogy rendelkezel szakértelemmel, majd kiszervezd azokat a területeket, amelyekről nem érzed magad kényelmetlenül, vagy egyszerűen nem kívánod kezelni.
- Kiszervezik a jogi kérdéseket
Példaként dönthet úgy, hogy kiszervezhet minden olyan bérbeadással kapcsolatos problémát, amely jogi kérdéseket tartalmaz. Nagyszerű érzés lehet az ingatlan pénzügyi helyzetének, a napi karbantartás és a bérlő panaszainak kezelésében, de nagyon kényelmetlen a jogi kérdésekben. Ebben az esetben felvehet egy ügyvédet a felmerülő jogi problémák kezelésére. Ez magában foglalhatja a bérleti szerződés megkötését annak érdekében, hogy megfeleljen az Ön állami bérlői törvényeinek és az összes bérlői kilakoltatásának.
- Kiszervezett karbantartási kérdések
Ebben a forgatókönyvben felvenne egy kézmestert vagy épületfelügyelőt, hogy foglalkozzon az összes karbantartási kérdéssel, de önmagával is kezelné az összes többi vezetési kötelezettséget.
Előnyök
- Frees Up Time: Ha nem mindent megtesz, akkor több idő, idő. Az Ön által használt idő múlik. Idősebb családot ápolhat, vagy ezt az időt felhasználhatja további befektetési lehetőségek megtalálásához.
- Szakértők: Ön feladja az irányítást másoktól, akik remélhetőleg többet tudnak Önről egy bizonyos területen.
Hátrányok
- Támaszkodva a többiekre: Bízunk benne, hogy ezek az emberek tudják, mit csinálnak, és hogy az Ön érdekeit szem előtt tartják.
A legjobb
- A bérlők növekvő számú bérlője.
- Az átlagos bérbeadó.
3. Kiszervezik a menedzselést
Ebben az irányítási stratégiában az Ön tulajdonában van, de nincs vágy, hogy gyakorlati menedzser legyen. Úgy érzi, hogy az erőssége a tulajdonságok kiválasztása, nem a napi műveletek kezelése. Ingatlantanácsot vagy vagyonkezelőt bérelsz. A vagyonkezelő társaságok képesek kezelni mindent, beleértve a bérlő szűrését, a bérlő áthelyezését, a bérleti díj gyűjtését, karbantartását és javítását, a bérlő mozgását és a bérlő kilakoltatását.
Előnyök
- A napi fejfájástól való szabadság: Két reggel nem kell telefonálnia a telefonhívásokon, hogy a szomszéd szomszédja túl hangosan játssza le a zenét. Ön lesz a felelős a csekély minimumért, de az Ön döntései általában a legfontosabb döntések közé tartoznak, például az OK megadásával a bérlő kilakoltatásának megkezdéséhez.
Hátrányok
- Költséges: A tulajdonosok évente több tízezer dollárba kerülnek. Minél több bérleti egységed van, annál többet fog kerülni.
- A rossz irányítás elpusztíthatja vállalkozását: Ön vállalkozása, és így a megélhetés, valaki más kezében van. Nehéz lesz megtalálni valakit, aki a sikere és a kudarca miatt törődik vele. Biztosítania kell, hogy alaposan megnézze a leendő vezetőket, és tiszta kilépési stratégiával rendelkezzen, ha rossz a helyzet.
A legjobb
- A földesurak, akik távol laknak a bérleti díjától.
- A földesurak nagyszámú bérlakással rendelkeznek.
- Ingatlanbefektetők diverzifikált befektetésekkel.