Mint minden ingatlanátutalási eljárásban, tudni kell, hogy a zárás időpontját "át" vagy "a" -ra osztjuk, valamint hogy 360 napos "bankár évet" vagy 365 napos naptári év.
A lépések:
- Határozza meg a napok számát a zárástól a napi lejáratig.
- Számolja ki a biztosítási költség napi költségét.
- Szorozzuk meg az egy napra eső napok számát.
Tegyünk egy minta biztosítási próba. Az ingatlantulajdonos feltételezi a bérleti díj biztosítását. A házirend éves díja 1350 dollár. A biztosítási díjat teljes egészében február 12-én fizették be, a zárás ugyanazon év október 15-én történt. Napi 365 naptárt használunk, és a "záró" zárást. Ez azt jelenti, hogy az eladó fizet a zárás napján.
- A napok száma október 16-tól február 11-ig a következő évben: Október 16 + november 30 + december 31 + Jan. 31 + Feb. 11 = 119 nap
- 1350 $ osztva 365 nappal = napi költség 3,70 $
- $ 3.70 költség / nap X 119 nap = átterjedt összeg 440,30 USD.
Ezt az összeget HITELEZTETTE az Eladónak és DEFELTETTE a Vevőnek.
Pro reáció és zárónyilatkozat
Miért vannak olyan elemek az ingatlanügylet zárónyilatkozatán, melynek arányosnak kell lennie?
- Pénz a letéti őrzésben - néha el kell dönteni, hogy a letétbe helyezett pénz egy részét vissza kell-e adni az eladónak, vagy a vevőnek letétben kell maradnia.
- Biztosítás - A biztosítási díjakat előre fizetik, így az eladó teljes éves biztosítási díjat fizetett. Záráskor az adott prémium pénz egy részét az eladónak visszaadják az év hátralevő részében, és nem fogják tulajdonukban lenni.
- Ingatlan adók - Mint a biztosítás, de másképp működik. Tegyük fel, hogy júniusban zárul le, és az évre szóló adókötelezettségek novemberben kerülnek kifizetésre január 1-ig. A vásárló adóalany lesz a tulajdonos, de nem az egész adóévre vonatkozott. Tehát az eladó köteles a záró összeg és az esedékesség napja között esedékes összeg. Általában ez az összeg a záró nyilatkozat vevő oldalán jóváírásra kerül, és a vevő az esedékes adót fizet.
- A bérleti díjak - A bérlakások bérbeadása a legtöbb esetben a hónap elején fizetett bérleti díj. Tehát, ha az ügylet a hónap 15. napján zárul, akkor az eladó a teljes hónapra fizetett, de ennek csak a felére esik. A vevő a hónap utolsó 15 vagy 16 napján bérleti díj összegére kerül jóváírásra.
- Kereskedelmi lízingfizetések - Számos típusú lízing létezik különböző fizetési struktúrákkal. Ez bonyolult, de a bezárás megköveteli, hogy az eladó a tulajdonjogának idejére esedékes, és a többi az új tulajdonoshoz tartozik.
- Farm és Ranch lízingek - Gyakran gazdaságok és farmok bérelhetnek földet egy szomszédból vagy a kormánytól legeltetésre. Ha igen, a zárás utáni idő előtti előlegeknek az eladóhoz kell menniük, mivel már nem tulajdonosai. A vevő felelős erre.
Fontos tudni, hogy ezek elfogadott gyakorlatok, ám egyesek tárgyalhatók a vásárlási megállapodás részeként. Nem vasalhatóak. Különösen a kereskedelmi ingatlanokkal szemben, egy éles ingatlanprofesszor értékes lehet ügyfele számára, ha rámutat arra, hogy milyen üzletrészeket lehet megbeszélni, ha árcsökkentésbe ütközik.