Ez a kis szám megmondhatja, ha valószínűleg pénzt keres.
Az ilyen ingatlanok értékelésének kihívása nem olyan nehéz, mint amilyennek hangzik. Tény, hogy az ingatlanok tőkésítési arányának kiszámítása egyszerű, és öt percig nem kell többet viselnie.
Ez azzal kezdődik, hogy pontosan megértsük, mi a felsõkapacitás.
Mi a kapitalizációs ráta?
A felár aránya az a megtérülési ráta, amelyet a befektetéseire számíthat, attól függően, hogy mennyi bevételt tulajdonítasz az Ön számára. Természetesen nagyon fontos tényező. Nem fog befektetni azzal a szándékkal, hogy pénzt veszít.
Ez egy nagyszerű módja a hasonló tulajdonságok összehasonlításának, mert minden költséget figyelembe veszünk. Ha két tulajdonság nagyon hasonlónak tűnik, de az egyik többletköltséget jelent, akkor lehet, mert több jövedelmet generál, vagy azért, mert alacsonyabb kiadásokat eredményez.
Hogyan számítsuk ki a Cap Rate-t?
A kapitalizációs ráta kiszámítható a nettó működési bevételek és az összehasonlítható ingatlanok értékesítési árai alapján. A tőkésítés mértékét meghatározza, majd azt a vásárolt ingatlanra alkalmazza, hogy meghatározza a jelenlegi piaci értékét a jövedelem alapján.
Először is szerezzen egy hasonló jövedelemtulajdon értékesítési árát.
Használjuk a hat egységet tartalmazó lakás projekt példáját, amely 300 000 dollárért értékesítette.
Most határozza meg az adott lakás projekt nettó működési bevételét , vagy a tulajdonosok által realizált nettó bérleti díjakat. A jelzálog kivételével kivonja a működési költségeket. Ez a számítás az ingatlanot úgy értékeli, mintha fizetett volna készpénzt.
Mondja el a bérleti díjból származó bevételt, miután a levont összes költség 24 000 dollár. Most oszd el azt a nettó működési bevételt az eladási áron, hogy elérje a felső határt: a 24 000 dolláros költséggel osztott 300 000 dolláros értékesítési ár 0,8 vagy 8 százalékos kapitalizációs arányt ad.
Hogyan használjuk a sapka sebességét?
A befektető kétféleképpen alkalmazhatja a felárat . Lehet, hogy értékelni kíván egy olyan ingatlant, amelyet egyéb, nemrégiben értékesített hasonló ingatlanokra vonatkozó piaci kupakulcs alapján kíván értékesíteni, vagy pedig meg kívánja állapítani, hogy egy ingatlan kérő ára ésszerű-e, ha megfontolja annak megvásárlását.
Amikor eladod
Tegyük fel, hogy van egy kis lakás projekt, és eladni akarod. Információkat gyűjt a közelmúltban eladott ingatlanokról a területéhez hasonló területen. Több vagy kevesebb egységgel rendelkezhetnek, de megpróbálnak olyan tulajdonságokat találni, amelyek a lehető legjobban hasonlítanak az általuk eladni kívánt tulajdonságokhoz.
Három tulajdonságot talál, amelyek az előző három-négy hónapon belül értékesítettek. A trükkös rész az, hogy megtalálják a nettó működési jövedelmüket. Néha ezt az információt közzéteszik a tőzsdei értékesítési pontként, de gyakran nem, különösen akkor, ha a nettó működési bevétel nem kedvező. Ezt az információt egy kereskedelmi ingatlanügynöktől szerezheti be, különösen, ha felsorolja az eladásra szánt ingatlant.
Tehát átlagosan 9,2 százalékkal érkezik három ingatlanbefektetési ráta. Az ingatlan nettó működési bevétele 31 000 dollár. Most mindössze annyit kell tennie, hogy osztja a nettó működési bevételt a cap rate: 31.000 $ osztva .092 jön 226.957 $. Van a tulajdonod értéke.
Az árat, amelyet az ingatlanról kérni szeretne, ezt a számot megalapozhatja és forgalomba hozhatja.
Amikor vásárlásról van szó
A felsorolt tulajdonságokkal dolgozik, amikor összehasonlítja a vásárlási döntések tulajdonságait. Ez még könnyebbé teszi a nettó működési jövedelmüket, és kiszámítja a cap rate-t. Ezután összehasonlíthatja azokat, hogy megnézze, melyik a legjobb vásárlást teszi.
De nézze meg a kiadásaikat és a bérleti díjak egyébként, mert lehetne emelkedni a csúcsra, ha észrevenni a lehetőségeket, hogy csökkentse költségeit, vagy növeli a bérleti díjakat.
Előfordulhat, hogy a kiadások rendellenesen magasak egy adott ingatlan típusa és mérete szempontjából, vagy felfedezheti, hogy a felszámított bérleti díjak alacsonyabbak a hasonló ingatlanok piaci árai mellett. Mindkét helyzet növelné a felsõkapacitást, és javítaná a potenciális javakat, ha korrigáltak.
Tegyük fel, hogy egy speciális kis lakás projektre van szüksége, amely 495 000 dollárra van felsorolva. Megéri-e azt a jelenlegi piacon vagy túlértékelt? Ismét szerezzen hasonló tulajdonságokat és átlagos eladott kupakot. Példaként ismét 9,2 százalékos arányt használunk.
Ha az ingatlan nettó működési bevétele 39.500 dollár, megéri a kért árat? Nem, mert a jövedelem felosztásával a jövedelem aránya 429.348 dollár értéket ad. A 495 000 dolláros kért ár egy kicsit meghaladja a védjegyet.
Milyen nettó működési bevételre lenne szüksége, hogy megkapja a jegyárat egy értékért? Váltsa át a képletet, és szaporítsa meg a kért árat a felár arányával. Szorozzon 495 000 dollárt 9,2 százalékkal, és elérje a 45,540 dolláros nettó működési bevételt.
De ne felejtsük el, hogy jó oka lehet annak, hogy egy ingatlan igazolná a jobb kupakot. Lehet, hogy az épületek és a környezet helyszíne vagy jellemzője és minősége. Mindent ki kell értékelni, mielőtt döntést hozna, de a felár aránya segít.