A befektetők számára, ha ez pénzügyileg előnyös, egy befektetési célú ingatlan megvásárlásakor egy meglévő jelzálogot vehet fel az eladótól. Ha ez megtörtént, akkor a feltételezett jelzáloggal kapcsolatos érdeklődésre van szükség.
Mivel a jelzálogkötelezettséget hátralék fizetik, az eladó köteles a vevőnek a "záró időpontig" vagy "keresztül" járó kamatot, mivel a vevő a későbbi kifizetés után fizet a kamatot a lezárás után.
A legtöbb prorációhoz hasonlóan a vásárlási szerződéstől is tudnunk kell, hogy a próbaidő vagy a zárás folyamán leszünk-e.
- 1. Számolja ki az eladónak a vevővel járó érdeklődési napokat.
- 2. Határozza meg a kamat napi összegét.
- 3. Szorozzuk meg a napok számát összegenként / nap alatt.
Tegyünk egy mintaprofilot. Az ingatlan-befektető július 16-án zárja le a bérleti ingatlanot. A jelzálogkötvény $ 257.505, a kamatláb 6,75%, és egy 365 napos naptári évet használunk. Mi lesz a prorating "keresztül" a zárás napján. Ez azt jelenti, hogy az eladó a kamat lezárásának napján fizet.
- 1. Az eladónak a 16-tól 16-ig fizetett napok száma 16.
- 2. $ 257,505 X .0675 = 17381,59 $ osztva 365 nappal = 47,62 $ / nap
- 3. $ 47.62 / nap kamat X 16 nap = 761.92 USD az eladótól a vevőig
Ez DEBIT lenne az eladónak és egy CREDIT a Vevőnek.
Az ingatlanügyletek átruházásáról
A jelzálogpiaci érdeklődés a feltételezésekben való eloszlása valójában nem olyan gyakori, mivel a jelzálog-feltevések nem gyakoriak.
A zárónyilatkozatban számos olyan elem van, amelyek lakossági vagy kereskedelmi jellegűek, és amelyek pénzkövetelést igényelnek annak biztosítására, hogy a vevő és az eladó a záró időpont alapján kifizesse a viteldíjat.
Ingatlan adók
A tárgyi adót késedelmesen, az előző évhez képest fizetik. Az ingatlanadó-átcsoportosítás valószínűleg a leggyakoribb, mivel az adókat általában évente fizetik, nem havi rendszerességgel.
Továbbá, ha van jelzálog, akkor valószínűleg letétbe helyezett adók havonta győződnek meg róla, hogy az éves számlázott összeg fedezhető. A zárás időpontja alapján a vevő az adóév kezdetétől számított adó összegére jóváírást kap. Ezután fizetni fogják a teljes adószámlát. Az eladó ténylegesen fizetni fogja az éves adók egy részét a vevőnek, majd adózási időben használhatja fel.
Tulajdon biztosítás
A vevő a záró naptól a biztosításért felel. Előfordulhat, hogy az eladó előre fizetett bizonyos biztosítási díjat, így jóváírást kap minden olyan összegért, amelyet a bezárást követő napok után fizetett.
A bérleti díjak
Ez gyakoribb az apartman- és a többcsaládos foglalkozásokban, de egyéni családi házakat is bérelnek. A zárásnak a hónap utolsó napján kell lennie, hogy elkerüljék a bérleti díjat . Ha például a hónap közepén van zárva, akkor az eladó már a teljes hónapra már összegyűjtött bérleti díjakat. A vevő a hónap közepétől a hónap végéig hitelt kap a bérleti díjakért.
Kereskedelmi helyiség sokkal összetettebb
A kereskedelmi lízing struktúrájának különböző módjai vannak. Vannak, akik bérlők fizetnek egy részét, vagy akár minden adót és egyéb működési költségeket.
Ezek közül bármelyik szükségessé teheti a pro-minősítést, és kiskereskedelmi irodakomplexum vagy bevásárlóközpont esetén minden bérleti helyre számításokat igényel, ha a költségeket megosztja a bérbeadóval.
Már megemlítettem a kereskedelmi bérleti díjak arányát, így egy nagy kiskereskedelmi bérleti üzletág esetében sok ilyen számítás lehet. Ezért vannak könyvelők.
Gyakorlatilag az előre fizetett vagy utólag fizetett összegeket érintő ingatlanügylethez a zárónyilatkozatban szereplő tételek becslése szükséges. Ez nem valami, amit az ingatlan szakember csinál, de képesnek kell lennie arra, hogy megmagyarázza azt a vevő vagy eladó ügyfelének.