Nehézség: Könnyű
Szükséges idő: 5 perc
Itt van, hogyan:
- Határozza meg az ingatlan bruttó működési bevételét (GOI):
Bruttó Potential Income - Vacancy and Credit Loss = Bruttó működési bevétel
- Határozza meg az ingatlan működési költségeit. Ez magában foglalja a menedzsmenttel, a jogi és számviteli, biztosítási, ápolói, karbantartási, ellátási, adót, közüzemi stb. Kiadásokat.
- Vonja le a működési költségeket a bruttó működési bevételből, hogy elérje a nettó működési eredményt. Az 52 000 dolláros bruttó működési bevétellel és a 37 ezer dolláros működési költségekkel rendelkező ingatlan példája alapján nettó működési bevételünk:
$ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000 nettó működési bevétel
A kereskedelmi hitelezők különböző minősítési kritériumokat alkalmaznak annak megállapítására, hogy a jelzálog-garancia indokolt-e, és mennyi lesz kölcsön az ingatlan ellen. A befektetõk tulajdonosait általában nem különítik el hiteltörténetük, hiszen ez nem annyira fontos a hitelezõ számára, minthogy az ingatlantulajdonos jövedelemtermelõ potenciálja jelzálog.
Az a tény, hogy egy otthoni vásárló az otthonában vásárol, ezért a hitelező értékeli a jelzálogkötelezettségüket és az adósságkötelezettségük történetét.
Ez egy nagyon eltérő helyzet egy kereskedelmi tulajdon, mondjuk irodai komplexum. A vevők ezt a tulajdonságot egyetlen célra vásárolják; hogy a bérleti díjbevételből pozitív pénzáramot generáljon.
Jövedelem
A vásárlási motiváció a jövedelem, ezért a hitelező a jövedelmet leginkább az általa generált jövedelem alapján értékeli.
Persze, az ingatlantulajdonságok és egyéb tényezők bekerülnek a jelzálog-minősítésbe, de a bevétel a nagy tényező. Ha az ingatlan képes az adósságot kiszolgálni (fizetni a jelzálog kifizetéseket), és még mindig elfogadható havi jövedelem cash flow, akkor egy jelzálog valószínűleg kezdeményezni.
Költségek
Természetesen a kiadások a NOI számítás főbb szempontjainak fele. Fontos, hogy rögzítse az ingatlan összes működési költségeit. Ezek gyakran tartalmazhatnak:
- Marketing és Reklám - Az ingatlan típusától függően ez a kiadási kategória sokat változhat. Lakástulajdon esetében a kiadás nagy része reklámozni fogna bérlői pályázókat. A kiskereskedelmi vagy irodai ingatlanok esetében ugyanez érvényes, de marketing költségek is lehetnek, amelyek az ingatlan tulajdonosoknak vagy ügyfeleknek történő bemutatását jelentik a bérlők számára.
- Menedzsment - A professzionális menedzsment a nagyobb kereskedelmi ingatlanok normája. Ez a ráfordítás jelentős, de sokat ellensúlyozható a megtakarítások szakmai menedzsmentje az ingatlan üzemeltetésében és karbantartásában.
- Segédprogramok - Azok, akik nem adták át a bérlőket, ebben a kategóriában lennének.
- Javítások és karbantartás - Minden a tereprendezéstől a törött légkondicionálóegységek rögzítéséért vagy az egységek festéséért ebben a vödörben van.
- Biztosítás - Ez is jelentős ráfordítás.
Ezek a fő kategóriák, és vannak más költségek is, amelyek függnek az ingatlan és a bérlők használatától.
Ha a hitelező által a jövedelem alapján keresett arányok nem mutatnak jóváhagyást, akkor a hitelfelvevők több előleget kaphatnak az előlegért, hogy az arányokat összhangba hozzák. A nettó működési bevétel nagyon fontos a kereskedelmi hitelezésben.
tippek:
- Legyen nagyon óvatos, hogy a működési költségeket a számításba vegye. A hiányzó költségek növelni fogják a nettó működési bevételeket, és ezáltal az ügyfelének az ingatlanra vonatkozó túlfizetést eredményezheti az értékbecslés alapján.
- A leggyakrabban használt befektetői számítások és a számításukhoz tartozó táblázat segítségével vegye ezt a vonalat a tíz legnagyobb számításhoz .
Amire szükséged van:
- Számológép
- A működési költségek átfogó tételezése.
Ezek a számítások egyike sem a rakétatudomány. Gyorsan felgyorsulhat, és képes lesz rá, vagy intelligensen megvitatni őket kereskedelmi befektetői ügyfelekkel.