Ha egy vállalkozó egy jelzáloggal rendelkező kereskedelmi épületet vásárol, akkor a jelzálogkötő igényelheti a vevő számára, hogy olyan ingatlanpolitikát szerezzen be, amely tartalmazza a szokásos jelzálogjogi záradékot .
Íme egy példa.
Példa
Andy tulajdonosa az A-1 készülékeknek, egy háztartási készülékeket értékesítő vállalatnak. Andy cég most vett egy új raktárt egy jelzáloggal, amelyet szerzett Lucky Lending-től.
A Lucky Lending által szerzett A-1-es kölcsönt a raktár biztosítja. Mivel a raktár a kölcsön hiteleként szolgál, a Lucky Hitelezésnek biztosítási érdekeltsége van. Lucky érdekeinek védelme érdekében a kölcsönszerződés megköveteli, hogy az A-1 biztosítsa a raktárat a tűzveszély és más veszélyek ellen egy kereskedelmi ingatlanpolitika alapján. A szerződés kimondja, hogy a politikának tartalmaznia kell a szokásos jelzálogjogi záradékot.
Szabványos mondat
Az elmúlt években a biztosítótársaságok, akik írták a vagyonbiztosítást , kötelesek voltak használni az 1943-as New York-i szabvány tűzvédelmi politikát. Az utóbbi tartalmazott egy záradékot, amely a hitelezők jogaival foglalkozott. Ezt a záradékot szokásos jelzálogjogi záradéknak nevezték.
Napjainkban a New York űrlapot ritkán használják, és az ISO kereskedelmi ingatlanpolitikát ipari szabványnak tekintik. Az ISO-formanyomtatvány jelzálogkötelezettséggel foglalkozik a Jelzálogkötvények záradékában Ez a záradék most egy szokásos jelzálogjogi záradékként szolgál. Úgy tűnik, hogy számos, az egyes biztosító által kidolgozott ingatlanpolitikában szerepel.
Interests
Az ISO jelzálog-záradék a nyilatkozatokban szereplő jelzálog-tulajdonosra vonatkozik. A hitelezőt a hitel fedezeteként szolgáló épület vagy szerkezet vesztesége vagy károsodása fedezi.
Ha több kötvénytulajdonos szerepel a szabályzatban, akkor a prioritás sorrendje szerepel. Tegyük fel például, hogy a kötvénytulajdonos két jelzáloggal (első és második) vásárolt épületet vásárolt. Ha az épület megég, az első jelzáloglistán szereplő hitelező fizetendő. Az első hitelező kompenzálása után a második jelzálog hitelezője megkapja a fizetést.
A jelzálogjogi záradék megállapítja, hogy a hitelezők fizetni fognak, "ahogy érdekeik megjelenhetnek." Ez azt jelenti, hogy az összeg, amelyet az egyes hitelezők kapnak, attól függ, hogy mekkora a károsodás a biztosított épületben és a hitel nem fizetett egyenlege (tőke és kamat). Például egy tűz elpusztítja az A-1 készülékek raktárát. A tűz idején az A-1 Lucky kölcsönzést kapott 750 000 dollár értékben és felhalmozott kamatot. A szerencsés hitelezés 750 000 dolláros biztosítási összeget kap, az ingatlan iránti érdeklődését.
Az a összeg, amelyet a biztosító a veszteségért fizet, a kötvény korlátjától függ. Például, ha az A-1 raktárát 1,5 millió dollárra biztosítják, a biztosító nem fizet több mint 1,5 millió dollárt az összes fedezett félnél (A-1 készülékek és valamennyi hitelező).
Bizonyos államokban a hitelnyújtók bizalmukat bizalmasan, a jelzálogkölcsönökön keresztül biztosítják. Emiatt a jelzálog-záradékban szereplő jelzálog-tulajdonos fogalma magában foglal egy vagyonkezelőt is.
Kizárás
A hitelezőnek a hitelfelvevő ingatlanpolitikája szerinti veszteségre való visszavételéhez való jogát nem érinti semmilyen záró cselekvés, amelyet a hitelező a veszteséget megelőzően kezdeményezett az ingatlantulajdonos ellen. Tegyük fel például, hogy az A-1 készülékek nem hajlandó több jelzálog kifizetést végrehajtani, tehát a Lucky Hitelezés nemteljesítési értesítést ad ki. Az értesítés kiadását követő egy hónap elteltével a raktárat tőzti meg. Az alapértelmezett értesítés nem érinti a Luckynak a szabályzat szerinti veszteség kifizetésére vonatkozó jogát.
A kötvénytulajdonos cselekedetei
A jelzálogkötőnek jogában áll a veszteség fedezésére, még akkor is, ha a kötvénytulajdonos megsértette a biztosítási szerződés feltételeit.
Tegyük fel például, hogy az A-1 készülékek raktárát tűz veszte el. Az A-1 az ingatlanbiztosítóval szembeni követelést követel az épület károsodása és tartalma miatt. Az A-1 azonban megtagadja, hogy a károsodást ellenőrizze az ingatlant. A biztosító végül megtagadja az A-1 igényét, mert az A-1 nem tartotta be az irányelv feltételeit .
A Szerencsés Hitelezésnek a kötvények visszaszerzéséhez való jogát az A-1 akciói nem befolyásolják, amíg a hitelező bizonyos feltételeket teljesít. A hitelezőnek:
- Fizetni kell minden olyan előleget, amelyet a kötvénytulajdonos nem fizetett
- A veszteség igazolását (amennyiben a kötvénytulajdonos nem tette meg) a figyelmeztetés kézhezvételétől számított 60 napon belül nyújtja be, a veszteség igazolása miatt
- Értesítse a biztosítót, ha a hitelező tisztában van az épület tulajdonjogának vagy lakóhelyének megváltozásával, vagy ha a kockázat lényegesen megváltozott
Miután a hitelező elvégezte mindezen lépéseket, jogosult az A-1 tulajdonjogának megfelelő veszteség kifizetésére.
Jogok átruházása
Az ISO Jelzálogkötvények záradéka tartalmaz egy átruházási rendelkezést . Azt állítja, hogy ha a biztosító veszteséget fizet a hitelezőnek, de megtagadja a biztosított fizetését, akkor a hitelező átruházási jogát a biztosítóra a fizetési összeg mértékéig átruházza. Az előző példában az A-1 készülékek megtagadták a szabályzat szerinti fizetést, mert nem teljesítette a biztosítási szerződés feltételeit. Tegyük fel, hogy a Lucky Lending 700.000 dolláros biztosítási összeget kapott a sérült raktárban lévő érdekeltsége miatt. A tüzet az épületben tárolt elektromos szárítószelep hibája okozta. Ha a Lucky Hitelezés nem kapott kártérítést a kárért, a hitelező bebörtönözhette volna a szárító gyártóját anyagi kárért .
Az A-1 ingatlanbiztosító kártalanította a szerencsés hitelezést a veszteségért. Így a hitelezőnek joga van pert indítani kártérítésért a biztosítóhoz. A biztosítónak jogában áll a gyártót beperelni, hogy visszaszerezze a Lucky Lending-nek kifizetett 700.000 dollárt.
A biztosító dönthet úgy, hogy a hitelezőnek a jelzálogkötelezettséget és a felhalmozódott kamatot köteles fizetni. Ha bármilyen adósság marad, a biztosítottnak ezt az összeget meg kell fizetnie a biztosítónak.
Lemondás és meg nem újítás
A jelzálog-záradék értelmében a biztosítónak írásban értesítenie kell a jelzálogkötelezettet, ha a biztosító törli a kötvényt, vagy megtagadja annak megújítását . Ha a biztosított nem fizette meg a prémiumot, a biztosítónak 10 nappal előre értesítenie kell a hitelezőt, mielőtt megszünteti a kötvényt. Ha a biztosító semmilyen okból nem törli a díjat a díjfizetés elmaradásától, 30 napos előzetes értesítést kell küldenie a hitelezőnek. Amennyiben a biztosító elhatározza, hogy nem újítja meg a kötvényt, akkor a hitelezőnek tíz napos felmondási időt kell nyújtania.
Ezeket a lemondási feltételeket az állami törvény módosíthatja. Például egyes államoknak meg kell követelniük a biztosítóknak, hogy legalább 45 nappal előre értesítsék a hitelezőt, ha a biztosítási kötvényt a díjfizetés elmaradásától eltérő okból törölték.