A tőkésítési arány népszerű eszköz, amelyet az ingatlantulajdonosok a vagyonértékelés során használnak. Ezenkívül segítenek meghatározni a kereskedelmi ingatlanok megfelelő listáját és eladási árait. Az ingatlan befektető ügyfeleivel való együttműködés során az ügynököknek és brókereknek segíteniük kell őket abban, hogy meghatározzák a jövedelemtermelő tulajdonságok kért árának igazolását.
A jövedelemtermeléssel foglalkozó kereskedelmi és bérleti ingatlanok a tőkeárakra támaszkodnak, hogy segítsenek a tulajdonságok értékelésében.
A kért ár és az összehasonlítható ingatlanok tőkésítési arányának ismerete lehetővé teszi, hogy segítse az ügyfelet a nettó jövedelem meghatározásához, amelyre a fizetett ár igazolására van szükség. Nem minden befektető képes felgyorsítani a tőkeáttételi arányokat, és megmutathatja az értékét és a szakértelmet, ha segíteni tud velük az ingatlanárak vagy értékbecslés felső határainak használatával.
Nehézség: Könnyű
Szükséges idő: 5 perc
Itt van, hogyan:
- Kapja meg a területen a közelmúltban értékesített hasonló ingatlanok tőkeáttételi arányát .
- Szorozzuk meg a tőkésítési arányt az ingatlan értékével annak érdekében, hogy meghatározzuk az ár igazolásához szükséges nettó működési bevételeket.
Példa: Az összehasonlítható apartmanösszetételekre vonatkozó felső korlát 12%, vagy .12, és a komplex vásárlási ára 300 000 dollár.
$ 300,000 X12 = 36,000 dollár nettó bevétel, amelyre szükség lenne a kért ár igazolására.
Amire szükséged van:
- Számológép
További információ a témáról
Ezek az alapok.
Annak érdekében, hogy megértsük, miért használják fel a tőkeáttételi arányokat a kereskedelmi ingatlantulajdonosok, nézzük meg a befektetési nagy képet a többnemzetiségű ingatlanok esetében .
Méretgazdaság: A többnemzetiségű ingatlanok, különösen a lakások kínálnak költségcsökkentési előnyöket a méretgazdaságosság miatt. Ha több egység található egy helyen, és gyakran egy fedél alatt van, mindent megtakarítanak az önkormányzati szolgáltatásoktól a javításig.
Ez egyben sokkal olcsóbb lakásépítési egységenként.
Az üresedési veszteségek enyhített hatása: Ha egy családos bérlakásokkal rendelkezik, és két hónapig üres, akkor a bérleti díj 100% -át elveszíti. Ha duplex, ez 50%, a négyplex pedig 25%. De ha 100 egységekből álló lakóegységed van, az a két hónapig üresedő egység csak havonta 1% -ot vesz el a bérbeadásból!
A hitelezők használhatják a Cap-ot. Árak: Ha egy jelzálogot kapsz otthoni otthonodra, akkor ez a hiteltörténet és a jövedelem. Amikor a kereskedelmi hitelezésről van szó, sokkal több a nettó bevételről és a jelzálog kifizetések fedezéséről. Általában több befektető tulajdonosa van, és hitelességi pontszámukat a legtöbb esetben sem veszik figyelembe. Az ingatlan pénzügyi teljesítménye az elsődleges hitelezői kritérium. Ha az ingatlan jó állapotban van, és a számok működnek, akkor a hitel a legtöbb esetben megtörténik.
Tehát hogyan lehet megfizettetni a kamatokat?
Az a dolog az, hogy az ingatlan felső határa számos tényezőt érintett. Különösen a vezetés és a működtetés költségei, valamint az uralkodó bérleti díjak határozzák meg a nettó jövedelmet. Tehát, ha a bérleti díjak a piaci érték alatt vannak, vagy a költségek magasabbak, mint amennyire szükségük van, akkor a tőkeáttételi arány nem feltétlenül tükrözi az ingatlan értékét.
Így találja meg a vásárlók az alkupozíciókat. Tegyük fel, hogy egy apartman-projekt tulajdonosa gyűlölte az új bérlők elhelyezkedését és interjút. Ez a tulajdonos örömmel csökkentette a bérleti díjakat, hogy megtartsa a bérlői díjakat az egységekben. Így a bérleti díjak jóval alacsonyabbak lehetnének, mint a többi bérlő. Az ingatlan megvásárlása és a bérleti díjak lejárata, a bérleti díjak emelése és a bérlők cseréje nagymértékben megváltoztatná a nettó jövedelmet és a felárat is.
Másrészt, ha a jelenlegi tulajdonosok nem figyelnek a költségeikre, a költségek magasabbak lehetnek, mint amennyire szükségük van. Tegyük fel, hogy többet fizetnek a menedzsment, a munkavállalók és a javítási költségeknél. Csak hogy ezeket a költségeket összhangba hozza, hatalmas különbséget tenne.
Itt az a lecke, hogy a cap rate a teljesítmény mérése, nem pedig az értékvesztés.
Ellenőrizze a bérleti díjakat és a költségeket egy alkalomra.