Az értékesítési összehasonlítás alapja az ingatlanszakértő CMA, Comparative Market Analysis . Ez egy olyan eljárás, amelyet egy ingatlan jelenlegi piaci értékének meghatározására használnak a terület összehasonlítható tulajdonságainak legfrissebb értékesítésén alapulva.
A számítás eredményei segítséget nyújtanak az otthoni eladóknak, hogy felsorolják az ügyfelet, hogy döntsenek arról, hogy milyen áron kell felsorolniuk ingatlanukat.
Az ingatlan szakemberek CMA folyamatot is alkalmaznak, hogy segítsenek a vásárlóknak annak megítélésében, hogy az otthon ára tisztességes és összhangban van-e a jelenlegi piaci tevékenységgel. Az ügynök alaposan elvégzi a kettőt, az egyiket a közelmúltban eladott tulajdonságokkal és egy másikat használva a jelenleg felsorolt tulajdonságokkal és a jegyáraik használatával. Ez azért van, mert a piacok folyamatosan változnak, és szeretnék látni a jelenleg felsorolt összehasonlítható tulajdonságokat, amelyek a verseny. A jelenlegi leltár és kereslet alapján felmerülhet a CMA eladott ingatlanokban meghatározott tőzsdei ár csökkentése vagy növelése.
A CMA folyamat
Van egy strukturált folyamat a CMA-nál, és van néhány fontos alapkövetelmény :
- A hasonlítható tulajdonságok kiválasztása a tárgyi tulajdonsághoz hasonlóan lehetséges:
- a hálószobák száma
- fürdők száma
- négyzetméter méret
- telekméret
- Az összehasonlítható tulajdonságoknak a lehető legközelebb kell lenniük, ugyanabban a szomszédságban vagy részlegben a legjobb.
- Értékesítési napja a lehető legfrissebb legyen. Ha a "comps '(összehasonlítható) eladott dátumok túl messze vannak a múltban, már túl öregek ahhoz, hogy pontosak legyenek a jelenlegi piacon. Ha nincs elég close-by tulajdonság a kompok számára, akkor egy kicsit távolabbra kell mozgatni a távolságot.
Tehát, szem előtt tartva egy egyszerű CMA áttekintő példáját.
- Megvan a tárgyi tulajdonunk, egy 3 BR, 2 BA otthon 1900 négyzetláb méretű, két autó mellékelt garázs.
- Az otthon egy szabványos részegységgel rendelkezik, amely nagyon hasonlít a többihez.
- Három összehasonlítható otthont találtak ugyanabban a részlegben.
- Az otthonok közül kettő nagyon közel került egymáshoz, azonos hálószobákkal, fürdőkkel és garázsokkal.
- Az egyik otthonban egy extra hálószoba és félfürdő volt. Az otthon eladott árát csökkentette a hálószoba és a félfürdő új építési értéke, hogy ez hasonló legyen a tárgyi tulajdonhoz.
- A házak négyzetméterképe közel volt, de nem pontos. Így a három darabos árat mindegyikük négyzetenként négyzetenként osztotta fel, hogy egy eladott árat kapjon négyzetméterenként.
- Ezt a számot a tárgyi ingatlan 1900 négyzetláb méterével megszorozták, hogy meghatározza a hozzávetőleges értéket a jelenlegi piacon.
Most, az eladó és az ingatlan szakemberek esetében, ez általában annyira messze van. Azonban egy másik piaci elemzést javasolnék, hogy megnézzem a jelenlegi versenyt, ahogyan azt egy vevő esetében is tennék. Egy másik CMA ugyanúgy történik. Azonban most találunk három eladási és eladási árat.
Ez a példa a piacon elég elfoglalt volt, és az elmúlt hetekben több értékesítés volt, mint az új listák. Az értékesített lakások jelenlegi leltárja alacsonyabb, és a három cégünk listázási árai azt jelzik, hogy a rendszeres CMA-tól kapott jegyzési ár növelhető. A versenyképes otthonok árának alacsony szintjén maradunk egy értékesítési előnyben, és eljutunk a piacra.
Tehát mi különbözik a folyamatokban és az értékelésben? Az appraiser is comps-t használ, talán ugyanazokat a compeket. Az értékbecslő azonban általában a hitelezőnek dolgozik, így munkájuk eltérő. Az ingatlanszakértő a lehető legmagasabb árat akarja eladni. Az értékbecslő olyan értéket szeretne, amely fedezi a hitelező beruházását, de nem felfújódik.