- Elhelyezkedés
- Pénzügy
- javítás
- Jelenlegi piac
Értékelje a tulajdon helyét
A helyszín az egyik legfontosabb dolog, amelyet figyelembe kell venni a potenciális befektetési vagyon értékelésekor. Segíthet abban, hogy megismerkedjen az ingatlan potenciális értékével az évek során.
Például az ingatlan-guru Robert Kiyosaki arról beszél, hogy milyen előnyökkel jár a jövedelemszerzésnek egy főiskolai közösség közelében. Az érvelés az, hogy mindig bőséges kínálat van a bérlők számára, a diákok szülei általában fizetik a bérleti díjat, és gyakran magasabb díjat számolnak fel a terület kívánatossága és a lakások iránti kereslet miatt.
Milyen a szomszédság
- Külvárosi vagy városias?
- Közel van a kiskereskedelmi üzletekhez, közlekedési csomópontokhoz, kórházakhoz és iskolákhoz?
- Milyen típusú bérlő akar élni ott? (családok, idősek, egyszemélyes, középosztálybeli stb.)
- Van-e elég bőséges bérlő a területen?
- Közel van az Ön jelenlegi lakóhelyéhez? Ha messze van, akkor az utazási költségeket figyelembe kell venni az ingázási költségek és az alkalmatlankodó költségek miatt az elveszett termelékenység miatt.
- A környék stabil, bővülő vagy hanyatló? Van egy csomó üres ingatlan, vagy van sok új konstrukció?
- Látja a növekedés lehetőségét a jövőben? Például épül egy új vasútvonal, amely egy nagyvárosba köti össze, vagy egy új vállalat áttelepül a területre és új munkahelyeket teremt. Ezek drámai módon növelhetik a helyszín kívánalmát.
Értékelje az ingatlan pénzügyi helyzetét
Ismerje meg költségvetését
- Mennyit fektethet be ebbe a beruházásba?
- Mennyit tudsz megengedni magadnak?
- Ha további pénzre van szüksége, honnan szerezheti meg őket?
- Mi lesz a havi jelzálogkölcsön és a kamatláb?
Nézze meg a tulajdon értékét
- Kérje meg, hogy megtekinthesse az ingatlan tényleges bevételét és költségét. Ha nincs elérhető, győződjön meg róla, hogy ésszerűen megjósolni a működési költségeket.
- Számítsa ki az ingatlan nettó működési bevételét (NOI) .
- Mi az átlagos üresedési ráta az Ön területére?
- Mi a tervezett bérleti díj az ingatlanért?
- Mi lenne a biztosítási költségek?
- Mennyibe kerülnek az adók?
- Mi lesz az ingatlan karbantartása ?
- Meghatároztad a piac tőkésítési arányát (Cap Rate) ? Ha nem vagy tisztában a piaci Cap Rate-jával, forduljon egy helyi ingatlanközvetítőhöz.
- Miután meghatároztuk a Cap Rate-t, most felosztjuk a NOI-t a Cap Rate-ra, és megkapjuk az ingatlan aktuális értékét.
- Végeztél összehasonlító piaci elemzést (CMA)?
- Milyen összehasonlítható lakások vannak a térségben? Függetlenül attól, hogy bérelt ingatlanot vásárol, vagy egy házat flip-e, szeretné meggyőződni róla, hogy nem túlfizet az ingatlanért.
Értékelje, hogy milyen javításokra van szükség
Milyen javításokat kényelmesen használ?
- Olyan ingatlanra van szüksége, amelyre csak egy festékréteg és egy új szőnyeg szükséges, jó vagy, mérsékelt munkát végez vagy kényelmes a bélrendszer rehabilitációja (új vízvezeték, elektromos, padló, fal stb.)
Megkapod a javításokat?
- A javítási költségek nagyban függnek attól függően, hogy képesek-e maguknak megtenni, vagy ha valakit fel kell bérelnie.
- Építési költségkerete az anyagok és a kézműipar számára is nagymértékben változik attól függően, hogy felújít egy millió dolláros otthont vagy ötvenezer dolláros bérleti ingatlant.
- Egy másik általános szabály, hogy a javítások mindig többet fognak fizetni, mint amit terveztek. Ha vállalkozót bérelsz, a kéthetes munka gyakran négy hétre változik. Még akkor is, ha maga elvégzi a javításokat, a költségek kijátszhatják. Például, egy új gipszkarton helyezését tervezi a szobában 800 dollárért. Amikor kinyitod a falakat, akkor megtalálod a termeszek fertőzését, és nemcsak a kiirtást, hanem a falak újratervezését is. Az ilyen váratlan kiadások gyorsan felcserélhetők. Nem csak a magasabb építési költségkerettel érheti el, de a további javítások befejezéséig további finanszírozási költségeket fog fizetni, amelyek "puha költségek" -nek felelnek meg, hogy a bérelt ingatlanra a jelzálogot, az ingatlanadókat és a biztosításokat megfizessék.
Értékelje a befektetést a jelenlegi piaccal összehasonlítva
A McMansion egy recesszió alatt való futtatása nem a legegyszerűbb vállalkozás. A recesszióban a bérelt ingatlanok megvásárlása a bérlők számára jobb lehet a sikerhez. Meg kell vizsgálnod, hogy mi van az ingatlanpiacon, és ennek megfelelően módosítja a tervét.
Ha megveszed azt a McMansion-t, és megvan a pénzed, hogy hét évig tartsd, amíg eladhatod azt nyereségért, akkor igen, talán jó befektetés lehet. Egy másik dolog, hogy nézd meg, ha vásárol egy ingatlan a viszonteladási értéke. Nagyon kívánatos eszközök azok, amelyeket könnyen lehet vásárolni és értékesíteni függetlenül a piactól. Mindig keresnek. Gondolkodjon róluk szükségszerűségekről, mint a kenyér és a víz.
Az emberek nem igényelnek házat inground medencével és TV-szűrővel. Az embereknek szüksége van egy házra, amelynek tiszta fürdőszobája és erős tetője van. Azt szeretné, hogy az ingatlan vonzza a legtöbb embert, így a lehető legtöbb leendő bérlő és vásárló van.