A bérlet törlése
Számos ingatlannal kapcsolatos bérleti szerződés lehetővé teszi az épület tulajdonosa számára, hogy lemondja a bérletet, ha az épület fizikai veszteség miatt részlegesen vagy teljesen lakhatatlanná válik.
A bérbeadónak jogában áll a bérletet megszüntetni akkor is, ha a bérlő által elfoglalt épületrész nem sérült meg. Ha az épület teljesen megsemmisült, a bérbeadó lehet, de nem kötelessége, hogy újraépítse a szerkezetet. A bérbeadó nem kötelezhető a súlyosan sérült épület javítására vagy cseréjére, hacsak nem kapott biztosítási díjat.
Amint az alábbi példában is látható, a lízing törlése súlyosan érintheti azt a kisvállalkozást, amely kevesebbet fizet a bérleti díj mértéke miatt. Azt is mutatja, hogy fontos a bérleti kamat lefedettsége.
Példa
Floyd tulajdonában van a Fantastic Flooring, amely a szőnyegeket és más padlóburkolatokat értékesíti egy raktárból. A cég bérbe veszi a Peerless Properties 20.000 négyzetméteres raktárának felét. Jelenleg 10 000 négyzetláb vagy 5 000 USD havonta fizet. A raktér bérleti értéke $ .75 négyzetméter vagy $ 7.500 havonta.
Bérleti érték azt jelenti, hogy a bérbeadó piaci áron tudna beszedni.
Floyd két évvel ezelőtt kötött bérleti szerződést, amikor a bérleti díját a környéken nyomta. A bérleti díjak azóta visszavonultak, de a Floyd bérlete három évig nem jár le. Ha Floyd elveszítené a lízingét, a cégnek piaci áron kellene bérelni egy másik ingatlant.
Egy új bérlet keretében a cég valószínűleg havonta további 2500 dollárt fizet, vagy bérleti díj évi 30.000 dollárt. Ha a cég ma elveszítette a bérleti szerződést, az elkövetkező három évben többletköltséget jelentene 90 000 dollárral.
A Floyd számos javítást és javítást hozott a raktárba, mivel bérleti díja megkezdődött. Ezek közé tartozik az új világítás, testreszabott polcok és frissítések a rakodóállomásra. A fejlesztések most az épület részét képezik. Floyd nem birtokolja őket, de a fennmaradó bérletére érdeklődésre számíthat.
Késő egy éjszaka, a hibás kábelezés szikrázik, ami súlyosan károsítja az épületet. A padlóburkolatok kisebb füstjein kívül a Fantastic Flooring által elfoglalt raktár részét nem érintik a tűz. Ennek ellenére a Peerless Properties megszünteti Floyd bérletét. A Fantastic Flooring biztosítja a padlóburkolatok károsodását kereskedelmi ingatlanpolitikája alatt. Azonban a Fantasztikus padlóburkolatnak nincs lefedettsége a gazdasági veszteségért, amelyet a lízing elvesztése miatt szenved. A vállalatnak nincs fedezete az épületen végrehajtott javítások használatának elvesztéséért. Ezek a tételek nem voltak károsodtak, ezért a vállalat vagyonbiztosítása nem terjed ki a használat elvesztésére.
Floyd védte üzleti tevékenységét a bérleti szerződés megszüntetéséből eredő pénzügyi veszteségekkel szemben a bérleti kamat lefedettségének megvásárlásával. Ez a lefedettség különálló formában hozzáadható a kereskedelmi ingatlanpolitikához.
Bérleti kamatbiztosítás
A bérautó-kamatbiztosítás fedezi a lízing törlése miatt elszenvedett pénzügyi veszteséget. A veszteség fedezéséhez a tulajdonosnak a nyilatkozatokban leírt helyiségek közvetlen fizikai elvesztéséből (vagy károsodásából) kell következnie. Ezenkívül a sérülésnek az Ön politikáján keresztül biztosított biztosítási veszélynek kell fennállnia.
A belföldi kölcsönök fedezete a következők bármelyikét foglalhatja magában, ha a biztosítási korlát jelenik meg a lefedettségi ütemezésben:
- Bérlők bérleti kamata Ez a különbség a fizetett havi bérleti díj és az ingatlan bérleti értéke (a piaci bérleti díj) között. Az előző példában a Fantastic Flooring bérlői bérleti kamata 2.500 dollár (7.500 $ mínusz $ 5.000).
- Bónusz kifizetések Ez a készpénzes bónusz nem kamatoztatott része, amelyet Ön fizetett a bérlet megszerzéséhez, és amelyet nem kap vissza Önnek. Például 5 000 dolláros bónuszt fizetett bérbe, hogy 3 éves bérleti szerződést biztosítson, nem pedig egy 5 éves bérleti szerződést.
- Javítások és javítások Az Ön vállalkozása javításokat végezhet a bérlakása terén, amelyet jogilag nem lehet eltávolítani. A fedezett lízingelt kamat magában foglalja a javítások kifizetéseinek amortizált részét. Nem tartalmazza a más biztosítások hatálya alá tartozó fejlesztések értékét.
- Előre fizetett bérleti díj Ez az előre fizetett bérleti díj nem kamatoztatott része, amelyet nem térítenek vissza Önnek. Például három hónapos bérleti díjat fizetett előre, amikor bérbeadta a tulajdonát.
Nettó Leasehold Interest
A bérleti kamat fedezete szerint a biztosítási korlátot a nettó bérleti kamat mértékében fejezik ki. Ha a bérleti szerződést törölték, akkor a veszteségért leginkább a biztosítója fizet a nettó bérleti kamata a veszteség idején. A nettó bérleti kamat két komponenst tartalmaz.
A bérlők bérleti kamata (TLI) Ez azt a hasznot jelenti, amelyet a fennmaradó hónapok során kedvező lízingből kap. A TLI a bruttó bérleti kamata jelenértékét jelenti. Ezt úgy számolják ki, hogy a bruttó bérleti kamatot megszorozzuk az alkalmazandó bérleti kamat tényezővel. A bruttó bérleti kamata a különbség a helyiségek bérleti értéke és a havonta fizetett bérleti díj között. Tegyük fel például, hogy a bérleti díj piaci ára havi 5000 dollár, és a cég jelenleg 3,500 dollárt fizet. A bruttó bérleti kamata 1.500 dollár ($ 5.000 mínusz $ 3.500).
A bérleti kamat tényezője az Ön politikájához csatolt táblázatból származik. A tényezők az érvényes kamatlábtól és a bérleti szerződésben maradt hónapoktól függően változnak. Tegyük fel például, hogy 36 hónapja van a bérletben. Ha az uralkodó kamatláb 5 százalék, a bérleti kamat tényező 33.4213. A nettó bérleti kamata 1.500 X 33.4213 vagy 50.132 dollár.
Havi bérleti kamat (MLI) A havi bérleti kamat tükrözi a bónusz kifizetésekre, fejlesztésekre és javításokra fordított havi költségeit és az előre fizetett bérleti díjat. Ezek az elemek nem érvényesek, ha korábban nem fizettek ki bónuszt, fejlesztéseket vagy fizetett bérleti díjat. Ha ezeket a költségeket kívánja biztosítani, akkor a havi bérleti kamatot külön kell kiszámítani. Minden egyes tétel esetében az eredeti költségeit a kiadás során elosztja a bérletben maradt hónapok száma. Tegyük fel például, hogy hat hónappal a 36 hónapos bérletedbe 25 ezer dollárt fordítottál fejlesztésre. Az MLI értéke 25 000/30 vagy 833 dollár.
Nettó bérleti kamat
A bérleti szerződések lefedettségére vonatkozó irányelvében szereplő korlát a bérlői bérleti kamata és a havi bérleti kamata összege az üzletszabályzat kezdő időpontjában. Például, ha TLI-je 1500 dollár, az MLI 833 dollár, a nettó bérleti kamata a kezdeteknél $ 2,333. Ez a leginkább a biztosítója a bérleti kamat fedezetéért fizet, ha a bérleti szerződését a házirend kezdetének időpontjában törölték.
A nettó bérleti kamata minden hónapban csökkenni fog a házirend időtartama alatt. Ha a bérleti szerződést törölték, akkor a biztosító által fizetett kamatfizetés legmagasabb összege a nettó bérleti kamata a veszteség időpontjában . Biztosítója a nettó bérleti kamatot számítja ki azáltal, hogy hozzáadja a következőket:
- A bruttó bérleti kamata szorozva a bérleti kamatláb-tényezővel a bérlet fennmaradó hónapjaiban a veszteség bekövetkezésének időpontjában
- Havi bérleti kamata megszűnik a bérlet fennmaradó hónapjaival a veszteség idején