Jól vásároljon, Gyorsan kijön, Trust Your Team
Mit jelent a ház átfordítása?
A ház átkötése azt jelenti, hogy házat vásárolsz azzal a szándékkal, hogy eladod, általában gyorsan, profitot.
Ez nem egy hosszú távú buy-and-hold stratégia. Az ingatlan eladása több, mint amit vásárolt, nem feltétlenül jelenti azt, hogy nyereséget termel.
Például, vásárolsz egy házat 200 000 dollárért és 50 ezer dolláros értékű felújítást teszel. Ha eladja a házat 240 000 dollárért, ami több, mint amennyit vásároltál, valójában pénzt veszítesz, ha figyelembe veszi a felújítási költségeket, valamint az ingatlan tartására és eladására vonatkozó többletköltségeket.
Milyen típusú ingatlanokat lehet leforgatni?
A legelterjedtebb tulajdonság, amelyet lefordítanak, egyetlen családi otthon. Azonban szinte bármilyen típusú ingatlan forgatható nyereségért. Ebbe beletartozik:
- Többlakásos otthonok : A lecsúszási lehetőségek közé tartozik a meglévő egységek felújítása vagy további egységek hozzáadásával, hogy az ingatlan értékesebb legyen a leendő vásárlók számára.
- Vegyes felhasználású ingatlan: Ez a kiskereskedelmi térhez, lakóhelyhez vagy mindkettőhöz tartozó felújításokat vagy kiegészítéseket tartalmazhat.
- Kiskereskedelmi ingatlan : A hely helyreállítása egy adott igénynek megfelelően, például étterem, szalon vagy általános áruház.
- Land : A zónázási folyamat megkezdése , hogy engedélyt kapjon egy meghatározott felhasználásra, például lakóhelyre vagy kiskereskedelemre. A zonális engedélyek megszerzése hosszadalmas folyamat lehet, attól függően, hogy milyen gyorsan és egyszerűen működik a város épülete.
1. kulcs: vásárlás a megfelelő áron
Vásárolja a pénzét a vásárláskor. Nem számít, mennyire jól felújítja az otthont a végén, ha túl sok pénzt helyez el a kezdetektől, sokkal nehezebb profitot elérni.
Határozza meg az utánjavítási értéket - ARV
Megpróbálja meghatározni, hogy mennyit engedheti meg magának, hogy megvásárolja az ingatlant, hogy profitot szerezzen. Ezért vissza kell dolgoznia.
Az első dolog, amit meg kell tennie, hogy meghatározza a javítás utáni érték az ingatlan. Ez az, amit úgy gondolja, hogy az otthon érdemes lesz, miután befejezte az összes felújítást az ingatlanon.
Meg kell nézni a közelmúltban eladott árakat a hasonló ingatlanok a területen. Míg az összehasonlítható elemek vizsgálata nem egy pontos tudomány, akkor segíteni fog neked egy otthoni értékű ballparknak. Ha otthona egy négyágyas, két fürdő Colonial, akkor szeretné nézni a hasonló méretű gyarmatok, amelyek eladták az elmúlt évben. Bizonyos tényezők, mint például:
- Négyszögletes szalag: A két lakásban ugyanannyi ágy és fürdõszoba lehet, de az ember 1000 négyzetláb nagyobb lehet.
- A felújítások minősége: Tekintse meg a felújítás során felhasznált anyagokat. Ez az, amit a jelenlegi vevő keres?
- Hely: Egyes városrészek jobbak lesznek, mint mások: jobb iskolai körzet, csendesebb utcában.
- A tétel mérete: A nagyobb tételek értékesebbek lesznek.
- Felszereltség: Van-e az otthoni központi légkondicionáló, földi medence, kész pince vagy master suite?
Miután átnézted az összehasonlítható tulajdonságokat, képesnek kell lennie arra, hogy felkészüljön arra, hogy mi lesz a lakás, miután elvégezte a felújításokat. Ez az utólagos javítási érték.
Csökkentse költségeit
Annak érdekében, hogy az ingatlant a megfelelő áron vásárolhassa meg, meg kell határoznia, hogy hány pénzt hinni fogsz költeni otthonról.
- Vásárlás lezárási költségei: Ez magában foglalja a címvédelmet, az otthoni ellenőrzéseket, az ügyvédi díjakat, a felméréseket, a banki díjakat, a felvételi díjakat: a tételt és a jelzálogot.
- Építési költségek: a város engedélyei, anyagköltségek, munkaerőköltség.
- Tartózkodási költségek: Biztosítási kifizetések, adók, fizetés bármilyen hitellel, lehetséges közüzemi költségek.
- Záróköltségek: Ügyvédi díjak, esetleges átruházási adó, ingatlanközvetítői jutalék, felvételi díjak: ügylet és jelzálog, városi ellenőrzési díjak: esetleges tartózkodási igazolás , CO, ha a város ezt megköveteli, vevőkölcsönök: a vevő otthoni ellenőrének dolgokat talál rossz az ingatlannal, így a vevő valószínűleg kérni fogja tőled, hogy ezeket a dolgokat kijavítsa.
Mi a nyereséged?
Valószínűleg nem megy át az egész munka és a kockázata annak, hogy egy otthont forgatva 5000 dollárért. Ezért a flipből meg kell határoznod az ideális profit célodat. Ha mindent elmondtak és készek, akkor 20 000 dollárt szeretne? $ 50,000? $ 100,000? Annak tudatában, hogy mennyit szeretne, segít meghatározni azt az árat, amellyel megengedheti magának, hogy megvásárolja az otthont.
Tisztában kell lennie azzal is, hogy esetleges tőkenyereség-adót kell fizetnie a nyereségért. A jövedelemszinttől függően előfordulhat, hogy semmit sem kell fizetnie, vagy annyit kell fizetnie, hogy a nyereségének 20 százalékát Sam bácsiért fizesse. Lehetséges, hogy elhalasztja ezt a költséget egy 1031 Exchange használatával.
Határozza meg az ideális beszerzési árat
Most, hogy meghatározta az ingatlan utánjavítási értékét, az ingatlan felújításához kapcsolódó hozzávetőleges költségeket és azt, hogy mennyi pénzt szeretne készíteni, meghatározhatja azt a maximális összeget, amelyet hajlandó fizetni az ingatlanért.
A javítási érték után
- Mínusz költségek
- Mínusz nyereségmotiváció
= Ideális beszerzési ár
Ez az a pont, ahol ajánlatot tesz, és reméljük, hogy elfogadják. Sok munkát végeztél, hogy eléred ezt a számot, úgyhogy ne lendítsd el a Realtors, hogy elmondja neked, növeli-e ajánlatát, az ingatlan a tiéd. Minden dollár, amit az ingatlanért fizet, egy potenciális nyereség dollár, amit elveszít. Ne feledje, te vagy a pénzed a vásárláskor.
2. kulcs: Gyorsan kijutni
Az ingatlanforgatás célja az, hogy profitot hozzon létre és ezt a nyereséget minél hamarabb elérje. Bármely jó befektető tudja, hogy az ingatlanpiac egy fillért sem tud bekapcsolni. Számos tényező jelentősen csökkentheti tulajdonának értékét. Ebbe beletartozik:
- A kamatlábak emelkedése : Ha a kamatok magasak, az emberek nem engedhetik meg maguknak, hogy annyit költsenek otthonról. Csökkenti vásárlóerejüket, mert havi jelzálog-fizetése magasabb lesz. Amint a kamatok emelkednek, a lakásárak csökkenni fognak, hogy kiigazítsák a vásárlóerő csökkenését.
- A szezon megváltoztatása: Az otthoni vásárlási szezon csúcspontja a nyári hónapokban, amikor a gyerekek nem járnak az iskolából. A családok az új tanév kezdete előtt szeretnének mozogni. Ha nem tudod a korai tavaszi / nyári rohanás forgalmát a piacon, akkor nagyon sok pénzre számíthatsz.
- Növekszik a készletben : Egy másik tényező, amely befolyásolhatja otthonának értékét, túl nagy a leltár a területen. Ennek egyik oka az lenne, ha egy nagyvárosi társaság leáll, és az emberek elkezdenek hazavozni piacra, hogy áthelyezhessék őket. Csak annyi vásárló van egy 3 hálószobás, 2 fürdőszobás, 250 000 dolláros házhoz. Ha öt piacon van, lehet, hogy csökkentenie kell az árát, hogy gyorsan eladja.
- Kihagyások vagy rövid értékesítés a térségben: Sajnos nem tudod irányítani a szomszédaidat. A rövid eladások és a Foreclosures a területen csökkenti az értékét az otthoni.
- Természeti katasztrófa: Nem tudod ellenőrizni az Anyatermet . A hurrikánok, a tornádók és a tűzvészek pusztíthatják a területeket, ugyanakkor a háztartások árai egyenlőtlenül maradnak a rablásban.
- Alacsony iskolai minősítések: Ha az iskolai rendszer besorolása leesik, a szomszédság kevésbé kívánatos lesz a potenciális vásárlók számára.
- Lassú gazdaság: amikor a gazdaság összeomlik, így az otthoni árak is. Kevesebb ember vásárolhat lakást, és azok, akik kevesebbet költenek.
- Környezetvédelmi kérdések / erőátviteli vonalak: A radon vagy más vegyi anyagok emelkedése a talajban, a háztáji vagy a városon átvezető csővezetékek miatt nehezebb eladni otthonát a legmagasabb dollárért.
3. kulcs: A csapat, amellyel dolgozik, képes vagy megtörni
A sikeres ingatlant gyorsan elvégeztük és a megfelelő áron tettük meg. A rossz vállalkozó felvétele, a tervező vagy a Realtor gyorsan átválthat egy flopot. Ideális esetben egy megbízható személyiségből álló csapat lesz a helyén, mielőtt bezárná az ingatlant, így nem vesztegeti az időt.
A tervezők
Ha tervezőt szeretne felvenni a felújításra, gondoskodnia kell arról, hogy ismerje a területet. Az utolsó dolog, amit szeretne tenni, túl tökéletesít. Nem minden otthonra van szüksége Kalkutta márványra és brazil keményfa padlóra. Nagyszerű pénzt készíthet egy nagy alaprajzzal és tiszta dizájnnal. A konyhák és a fürdők eladják az otthonokat, de a legtöbb vásárló nem ismeri a 400 dolláros csaptelep és a 40 dollár közötti különbséget.
A piac megismerése segít meghatározni, hogy milyen vevő keres ezen a területen. A térség sok kislemezt, újszülöttet, kisgyermekes családokat, megalapozott családokat vagy üres nestereket vonz? Ez segít meghatározni a felújítás legjobb megközelítését. Ha még egy hálószobát adsz hozzá? Fókuszáljon egy családi szoba a gyerekek? Egy főcsarnok lesz a fő rajz?
vállalkozók
Ez magában foglalja a villanyszerelőket, vízvezeték-szerelőket, siders, roofers, HVAC contractors, painters, pavers és bárki más is szüksége lehet. Több ajánlatot szeretne kapni, hogy megkapja a legjobb árat, de ellenőrizze a hitelesítő adatokat, mert a legjobb ár nem mindig a legjobb minőségű munka. Gondolod, hogy az elején nagyszerű árat kapsz, de több időt és pénzt költenek arra, hogy megpróbálják kijavítani a vállalkozó szeszélyes munkáját.
Győződjön meg róla, hogy a vállalkozó megérti a szükséges engedélyeket, amelyeket ki kell venni a városban a felújítások elvégzéséhez. Mennyi ideig tart a város az engedélyek feldolgozásához? Vannak olyan területfejlesztési kérdések, amelyeket jóvá kell hagyni? Engedélyezési problémák a város képes tartani a munkahelyeket hónapok és gyorsan csökkenti a potenciális nyereséget.
A vállalkozók is hírhedtek arra, hogy "alábecsülik" a munkát. Győződjön meg arról, hogy a munkálatok elvégzéséhez meghatározott határidő van a vállalkozóval. A költségkerethez olyan készpénzalapot is fel kell venni, amely időben nem teljesül.
Realtors
Eladja egy ingatlanközvetítővel, vagy megpróbálja eladni az ingatlant. Ha eladni egy ingatlanközvetítő, ne feledje, hogy figyelembe veszi a jutalékot az értékesítés.
Amikor kiválasztja a ingatlanközvetítő, meg kell győződnie arról, hogy ismerik a piacot, ahol megpróbálja eladni az otthont. Még akkor is, ha a múltban dolgoztál a Realtorral, nem feltétlenül a legmegfelelőbbek az adott piacon.
Ezen kívül sok Realtors egyszerűen érdekli a gyors eladás, és nem feltétlenül értékesíti az otthoni felső dollár. Győződjön meg róla, hogy elvégezte a saját kutatásait, és úgy érzi magát, hogy jól érzi magát a számmal, amit a Realtor úgy érzi, hogy otthont kap. Gyors eladást szeretne, de nem akar túl sok pénzt hagyni az asztalra.