A kereskedelmi hitelezők meglehetősen óvatosak a jegyzésükben. Mivel a vevők személyes hitelminősítése ritkán fontos a kereskedelmi hitelezésben, más kritériumokat alkalmaz a hitelezési döntések meghozatalához. A kereskedelmi ingatlan megvásárlása jövedelemtermelés céljából történik, így az egyik legfontosabb kritérium, hogy megvizsgálja a bevételt, hogy megnézze, elegendő-e a jelzálog megfelelő megfizetése és a hitelfelvevők számára nyereség.
Ha egy hitelező egy lakást vagy többcsaládos ingatlant nézi, függetlenül attól, hogy jelzálogot kap-e, és mennyi, a DSCR-vel vagy az adósságszolgálat lefedettségi arányával lehet meghatározni. Ez egy egyszerű számítás, de nagyon fontos. A hitelező nem igazán érdekli a tulajdonosok egyedi hitelminősítéseit vagy történeteit. A befektetés célja a megtérülés, a beruházás megtérülése és a pénzforgalom, ezért a pénzforgalom az elsődleges szempont.
Valójában a befektetőknek értékelniük kell a hitelezők gondozását annak biztosításában, hogy a pénzforgalmi számítások megfelelőek legyenek a lakásprojekt számára. Szeretnének látni pénzeket, amelyek bevételeket és költségeket mutatnak. Ezután meghatározzák, hogy ezek a számok úgy néznek ki, mint a jövőben, vagy esetleg jobb vagy rosszabb lesz. Amikor a számok azt mutatják, hogy a pénzforgalom megfelelően fedezi az adósságszolgálatot, érvényesítse a befektető (k) befektetési kiválasztási és értékelési képességét.
Bár sok hely van arra, hogy meg lehessen számolni a DSCR-t egy már meglévő projekt- és jelzálogösszeggel, annál valószínűbb, hogy a vevő tudni fogja, mennyit kölcsönözhetnek egy olyan projekten, amelyet vásárolni szándékoznak. A befektetők saját számításokat készítenek, és kiválasztják a kiválasztott hitelezőjüket, hogy hitelesítsék a számokat.
E tekintetben mind a befektetők, mind a hitelezők közös célja. A projekt elég nyereséges lesz ahhoz, hogy az adósságot a megfelelő nyereséggel pótolják?
Ezt két irányból nézzük, megkapjuk az aktuális DSCR-t, és értékeljük egy ingatlant a hitelező által igényelt DSCR-rel. Ez a számítás a közös hitelnyújtó minimálisan elfogadható DSCR-értékének 1,20-as értékét jelenti. Aztán megtesszük a másik irányba, és megkapjuk a DSCR-t.
Nehézség: átlag
Szükséges idő: 20 perc
Itt van, hogyan:
- Határozza meg a pénzforgalmat vagy a bruttó működési eredményt az üresedés levonása és a hitelezési veszteségek levonása után.
Bérleti díjak 187.000 $ / év - 9% üresedés és hitelezési veszteség ($ 16.830) = 170.170 $
- Ezután lépjen be a NOI-hoz vagy a nettó működési bevételhez azáltal, hogy levonja az összes egyéb működési és kezelési költséget, beleértve az adókat és a biztosításokat.
Bruttó működési bevétel - összes költség = NOI vagy nettó működési bevétel
$ 170,170 - 72,470 (kiadások) = $ 97,700 dollár NOI
$ 97,700 / 12 hónap = $ 8142 / hó NOI
- Ha a hitelező minimálisan elfogadható DSCR-t használ 1,20, akkor a havi 8142 forintnak 1,2-szeresnek kell lennie. Ahhoz, hogy elérje ezt a maximális kifizetést, meg kell osztani a $ 8142-t 1,2-tel.
$ 8142 havi nettó jövedelem / 1,20 minimális DSCR = $ 6785 / hónap maximális jelzálog kifizetés.
- Most csak azt kell meghatároznia, hogy mekkora lenne a kölcsönök jelenlegi árakon. Ha ez a vevő egy 30 éves hitel után 6,875% -os kamatlábat várhat el, akkor egy jelzálogkölcsönző azt mondja meg nekünk, hogy a hitelező hajlandó 1 033 836 dollárra felajánlani ezen ingatlant , mivel ez a kölcsön és kamat tőkerészesedést és kamatfizetést eredményezne $ 6785 / hó, és a minimum 1,20 DSCR.
A legtöbb jelzálog-számológép megadja a fizetés, a kamatláb és az idő kiszámításához a hitel összegét.
- Amikor elkezdtük, tudtuk, hogy egy jelzálogösszeggel támogatjuk a megadott DSCR-et, mivel vásárlók szeretnénk becslést szerezni arról, hogy mennyit lehet kölcsönbe venni egy olyan ingatlant jelzáloghoz, amelyet értékeljünk a vásárláshoz. De, csak csináljunk egy DSCR számítást, ahol tudjuk a jelenlegi projekt költségeit és a jelzálog kifizetését.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 éves jelzáloghitelezés = 1,30 DSCR
1.3 ebben az esetben jobb, mint 1.2, valószínűleg elfogadható DSCR. Ha azonban egy új projektet keresnek egy mûködési projekten, akkor a jelenlegi NOI-t használják, ahogyan korábban tettük, hogy lássuk, mi lehet jelzálogköltség formájában.
Amikor a számok működnek, a befektetők és a hitelezők jól érzik magukat a projektfinanszírozás és a jövőbeli jövedelmezőség terén.
Amire szükséged van:
- Az ingatlan jövedelme és költségei.
- Jelzálogkölcsönző.