Ez a későbbi években is kiszámítható az ingatlan becsült értéke alapján, a jelzálogkötvény-egyenleggel csökkentve. Ez lenne az a jelenlegi tőkebefektetés, amelyet az ingatlanban a jelzálog értékének és kifizetésének növekedésével ki lehet igazítani.
Miért kell mérni a ROE-t a jövő években?
Ellentétben egy másik megtérülési ráfordítással (Return on Investment calculations), ez az egyik a változó számon való megtérülés mérésével. Az előleget fizetett készpénz nem változott, de az évek során más tényezők is vannak, és megváltoztatják a saját tőke megtérülését. Ez azért van, mert megváltozik a saját tőke. Először nézzük meg, milyen előnyöket élvezhet a bérlakás tulajdonában:
- A hitel lefizetése: A jelzálogkölcsön folyósításával a főkölcsön egyenlegét fizeti ki. Saját tőke növeli, mert annál kevesebbet fizet az értékhez képest.
- Értékbecslés: Az otthon értékelni fogja az értéket idővel. Szóval, miközben csökkenti, amit tartozol, akkor is növeli, amit ér. A kettő közötti különbség növekszik; részvény.
- Cash Flow : Minden hónapban készpénzt fizetsz, a bérleti díjat a jelzálogköltség és a kiadások felett.
- Jövedelemadó-megtakarítás: Az értékcsökkenés hatalmas előny. Minden évben a bérleti díjból levonjuk a szerkezet értékének egy részét értékcsökkenésként. Nem töltöttél semmit, de a levonás olyan, mint volt.
Ezek olyan elképesztő előnyök, amelyek sokkal jobbá teszik az ingatlant, mint az egyéb befektetési eszközök. Azonban látjuk, hogy van néhány, akik megváltoztatják a méltányosságot, ami folyamatosan növekszik. Nézzünk egy példát:
Vásárolsz egy bérlakást 100.000 dollárért, 20.000 dollárral lefelé. A vásárlás éve 100 000 dollárért ér, de csak 80 000 dollárért jár, hiszen 20 000 dolláros előleget fizetett tőkeemelésként.
Tegyük fel, hogy az éves pozitív pénzforgalom 3,600 dollár, azaz havonta 300 dollár a jelzáloggal és a kiadásokkal szemben. Így a ROE-junk $ 3,600 / $ 20,000, azaz 0,18 = 18% a saját tőke megtérülése. Te befektetési guru vagy!
Most gyorsítsuk előre tíz évet. Ön fizetett le a jelzálogot, és az otthon értéke értékes, most érdemes $ 118,000. A jelzálogkötelezettség egyenlege 80 000 dollárról 66 000 dollárra csökkent. Most nézd meg a méltányosságodat. $ 118,000 - $ 66,000 = $ 52,000, az új méltányosság egyszerű példánkban. Most tesszük újra a számítást a ROE számára. Egy kicsit többet kapsz a bérleti díjban, így a pénzáramlása évente 4 400 dollár. $ 4,400 / $ 52,000 = 8,5% a saját tőke megtérülése.
Mi történt? Egyszerű, mivel a saját tőke megemelkedett, akkor biztosan nem tudnád gyorsan növelni a bérleti díjakat. Szóval ez még mindig nagy befektetés? Nézd meg, mit tehetsz most 52 000 dollárral. Ideje lehet eladni és újra befektetni.