A számok megértése
Ha egy ingatlan használatát bérleti vagy lízingbevételekből kell generálni, az értékelési vagy értékelési bevételi módszert leggyakrabban használják. Az ingatlan által generált nettó bevételt bizonyos tényezők együttesen használják annak értékének kiszámításához a jelenlegi piacon, ha eladják.
Nem csak az ingatlantulajdonosok érdekeltek a műveletekből származó nettó jövedelem iránt.
Szinte mindig keresni fogják a finanszírozást, és a hitelezők alaposan megvizsgálják a jövedelem és a ráfordítás részleteit, hogy a lehető legbiztonságosabbak legyenek, hogy beruházásuk védve legyen. A hitelezők azt szeretnék látni, hogy a szokásos kihasználtsági bérleti díjak meghaladják a kiadásokat ahhoz,
A tőkeáttételi arány (Cap Rate) használata a becsült értékhez
Amikor a kapitalizációs ráta egy jövedelemtulajdon értékét használja, akkor az ingatlan nettó működési bevétele kerül felhasználásra, és a kért ár és a felár aránya inverz viszonyban van. Más szóval, minél magasabb a felár, annál alacsonyabb a kért ár.
A bruttó bérleti szorzó értékbecslése
A bruttó bérleti szorzó vagy a GRM a tulajdon bruttó bérleti díját használja, ahelyett, hogy a nettó működési bevételt a cap rate alkalmazásával. Ennek a számításnak két módja van: a bruttó potenciális jövedelem (GPI) és a bruttó működési bevétel (GOI).
Amint az egyes számításokból látható, az értékbecslés sokkal jobb a bruttó működési bevétel alkalmazásával , mivel a kihasználtság és a nemfizetés veszteségeit figyelembe veszik.
Ezután a feltételeket és a jövőbeli kiadásokat figyelembe kell venni
Több szubjektív, de nagyon fontos, figyelembe veszi az ingatlan állapotát.
Mivel egyik jövedelem-értékelési módszer sem veszi figyelembe az ingatlan állapotát és a jövőbeni valószínűsíthető nagyjavítási költségeket, ezeket figyelembe kell venni az érték végső becsléséhez.
Megvásárolt ingatlan megvásárlásakor nagyon hatékonyan működhetett volna, vagy működési problémákat okozhat, amelyek a nettó jövedelmet lenyomják. Amikor a befektetők példaként értékelnek egy lakás projektet, a bérleti díjak nem lehetnek a bérleti díjak, és a költségek magasabbak vagy alacsonyabbak lehetnek, mint amennyire kellene.
Tegyük fel, hogy a bérbeadó bérleti engedményeket adott egyes bérlőknek cserébe a szolgáltatásokért cserébe, vagy csak azért, mert problémák merültek fel, és a bérbeadó nem akarja őket kiszabadítani. Vagy a javítási és karbantartási költségek alacsonyabbak voltak, mint a hasonló ingatlanok normái. A bérbeadó lehet, hogy fárasztó vezetői feladatokat, vagy csak nem foglalkozik azokkal a problémákkal, amelyek a rossz karbantartásból erednek.
Azok a befektetők, akik megvizsgálják a művelet minden aspektusát, lehetőséget kapnak, mert a bérleti díjak száma nem valós. Látják, hogy a bérlők bérbeadása a teljes bérleti díjakban az említett egységekben jelentős különbséget jelentene a nettó jövedelmezőségben, ezért meg akarják venni. Látni fogják, hogy az ingatlan költségei nem olyanok, mint amilyennek kellene lenniük, és az ingatlan megbomlik, így átadhatják a vásárlást.
A Sharp befektetők és határozottan a hitelezők gondosan elkülönítik a projekt pénzügyi adatait, hogy biztosak legyenek abban, hogy a valódi számok az, amivel dolgoznak. Meglepő, hogy hány kisebb kereskedelmi ingatlant rosszul kezelnek. A bérleti díjak túl alacsonyak, a költségek túl magasak vagy mindkettőjük kombinációja. Azok a befektetők, akik az alapérték-számításoknál a bérleti díjak és kiadások be nem ása nélkül állnak le, gyakran átruházzák a legjobb ajánlatokat, vagy túlfizetik a tulajdonokért.
Ismerje meg a bevételi módszert, mivel sokszor használják
Ha a befektető ügyfelekkel való együttműködést tervezi, szükség esetén jelentős időt töltsön el annak érdekében, hogy megtanulja az értékelési módszer bevételi módját. Nem szeretné, hogy a befektető vevője vagy az eladó ügyfelei használhassanak olyan terminológiát, amelyet nem ismer fel vagy kér olyan számításokat, amelyeket nem tud végrehajtani.
A befektetőkkel való együttműködés nagyon előnyös lehet, hiszen ez a piaci ingatlanpiac meglehetősen aktív.
Ön is épít nagyszerű ismétlődő üzleti, valamint áttételek elégedett befektető ügyfelek.
** Frissítés: Én frissítem ezt a cikket az ingatlanpiaci összeomlás után és közben, ami a helyreállítás kezdetének tűnik. Az értékbecslők a piaci problémák után rendkívül konzervatívak lettek, és azzal vádolták, hogy a hasznosítást lassítják az alulértékelő tulajdonságokkal és az összehasonlítható termékek kizárásával. Azonban úgy tűnik, hogy most újra egy egyenletes gerincre kerülnek.