Mit lehet fejleszteni a földön?
Határtalan lehetőségek állnak rendelkezésre a földre.
Míg a zónázási követelmények korlátozzák a konkrét földterületre épülő építményeket, általánosságban bármi meg lehet fejleszteni egy nyers földdarabon. Például:
- Családi ház
- Többlakásos otthon
- Irodatér
- Kiskereskedelmi tér
- Vegyes kiskereskedelem és lakóterület
- Szálloda
- Üdülő
- Strip Mall
- Kórház
- Pláza
- Farm
- Parkoló
Mi a cél a vásárlás földjén?
Mielőtt egy földdarabot vásárolna, el kell döntenie, hogy mi a célja a beruházásnak. Számos különböző stratégiát kell figyelembe venni, és nem egy egyforma méret. Két különböző befektetőnek két különböző módja lehet ugyanazon földterületre. Ezenkívül ugyanazon befektetőnek két különböző megközelítése lehet két különböző földterületre.
Itt van hét stratégia, hogy fontolja meg, ha földet vásárol:
1. Vásároljon és adjon el:
Ebben a megközelítésben alapvetően a földet forgatod. Hiszed, hogy a földet a piaci érték alatt vásároltad meg, és abban reménykedsz, hogy megtalálsz egy másik vevőt, aki hajlandó a piaci értéken vagy annál többet fizetni.
Remélsz egy gyors eladást, ahol kevés vagy semmilyen további munka nem lesz a földön.
2. Vásároljon és tartson:
Ebben a megközelítésben megveszi a földet és tartja rajta egy ideig. Hiszed, hogy a föld értékelni fogja. Önnek továbbra is adót kell fizetnie a földön, valamint minden további költséget a föld fenntartása érdekében ebben az időben.
Ez egy közös megközelítés azokon a területeken, amelyek újra regenerálódnak. A befektető megvásárolja a földet abban a reményben, hogy a jövőben egy fejlesztőnek adhatja el, mivel a terület egyre népszerűbb lesz.
3. Vásárlás, fejlesztés és tartás:
Ebben a megközelítésben nyersdarabot vásárolsz magaddal a föld fejlesztésével. Például építhet egy komplex házépületet, amelyet bérelhet bérbe. Azt is elhatározhatod, hogy egy szalagközpontot építesz, amelyet bérbe adhat a kiskereskedelmi bérlőknek. Egy másik lehetõség lehet egy ágy és reggeli létrehozása, amelyet Ön vezetni fog és irányít.
4. Vásárlás, termesztés és tartás:
Ebben a megközelítésben jobban érdekli a tényleges földhasználat, mint a földterület építése. Például lehet, hogy termeszteni kívánja a terményeket a földön, használhatja az állatállományra, létrehozhat egy karácsonyi gazdaságot, vagy létrehozhat egy szőlőültetvényt. Aktívan kezelheti a földet, és remélheti, hogy profitot termel a földből.
5. Vásároljon, megy keresztül a jogosultság folyamat és eladni:
Ebben a forgatókönyvben megvásárolja a földet, majd átmegy az eljárás folyamán, hogy az ingatlan zónába kerüljön egy adott felhasználásra. Például létezhet olyan földterület, amelyet kereskedelmi használatra zónába helyeztünk, de most, hogy a térség kialakult, kiváló helyszín lenne egy új, magas emelkedésű lakóépület számára.
Ha képesek vagyunk újrahasznosított területekre lakóhelyi használatra, akkor a földet értékesebbé teheti a potenciális fejlesztők számára és kívánatosabbá, hiszen ez egy további lépés, amit nem kell maguknak elvégezniük.
6. Vásárlás, fejlesztés és eladás:
Ebben az esetben Ön a földet megvásárolja azzal a szándékkal, hogy saját maga fejleszti a földet, majd eladja azt egy végfelhasználónak. Például vásárolja meg a földet, építsen új építési otthont, majd eladja egy olyan vevőnek, aki élni akar. Másik példaként egy szőlőskertet állítasz be és eladhat egy vevõnek, aki kezeli és futtatja a szõlõt.
7. Vásárlás, fejlesztés és bérlet:
Végül fejlesztheted a földet, majd bérelheted a földet valaki másnak. Például vásárolhat földet és eldöntheti, hogy ráállít egy parkolót, mert nincs elegendő parkoló a környéken. A közeli családi ház tulajdonosa megkérdezi tőlük, hogy bérelheti-e a telket, mert nincs elég parkolója a bérlői számára.
Feltételeket fontolóra venni a föld vásárlásakor
A fejletlen földdarab minden bizonnyal végtelen lehetőségeket hordoz magában. Azonban hamarosan felfedezheti, hogy számos korlátozás és kihívás áll szemben, amikor megpróbálja fejleszteni vagy eladni ezt a földet. A kormány korlátozhatja a felépítendő ingatlan típusát vagy a földhasználat módját. Lehet, hogy környezeti problémákat, például árvizet vagy szennyező anyagot tapasztal.
Itt van öt kockázata a földvásárlásról, hogy tisztában legyen vele:
1. Zónák osztályozása
Az egyik legfontosabb probléma, amellyel a föld vásárlásakor találkozhatsz, a földhasználat módja. Minden város rendelkezik földhasználati tervvel. Ez alapvetően elkülöníti a várost különböző területekre, beleértve a kereskedelmi, lakóingatlan, mezőgazdasági, ipari, történelmi vagy akár vegyes felhasználást.
A földhasználat:
Az első kérdés, amellyel foglalkozni kell, az a mód, ahogyan a földet felhasználhatjuk. Ha a földterület lakóépületekbe van rendezve, és tervezed egy lakóingatlan építését a földön, akkor nincs gondod.
Azonban, ha módosítani szeretné a földterület területét, akkor egy csata állhat a kezében. Például, a földterület lakóépületben van besorolva, és kereskedelmi ingatlanokat szeretne építeni az oldalon. Néhány ilyen osztályozási osztályozás évtizedek óta van, így a város nyitva áll a föld átminősítéséhez, ha az új funkciónak van értelme a város jelenlegi elrendezéséhez. Máskor nem könnyű.
A városnak újra be kell nyújtania a földet. Sok város azt akarja, hogy mutassa meg, hogy jelentős változás történt a környéken, ami a zoning változását indokolja. Önnek be kell nyújtania egy javaslatot arról, hogy mit fog építeni a webhelyen. Meg kell mutatni, hogy a fejlesztés összeegyeztethető a város meglévő földtulajdon-fejlesztési tervével, és hogy nem lesz negatív hatása, például a közeli területek árvíz vagy a forgalom növelése.
Nyilvános meghallgatás várható. Még akkor is, ha a városi tanácsot a fedélzeten kaphatja meg, külön küzdelemben lehet részed a kezedben a szomszédokkal, akik petíciót fognak tenni annak megakadályozására, hogy építsenek.
2. Zónák korlátozása
A második tényező, amelyet figyelembe kell venni a föld vásárlásakor, a fejlesztés mérete.
Visszafordulási követelmények:
Általában olyan kód van, amely megköveteli, hogy a tulajdon épüljön egy bizonyos távolságra a szomszédos tulajdonságoktól. Ez magában foglalja az elülső részt, amely valószínűleg az utca, a két oldal és a hátsó. Állandó struktúrákat, például otthon, garázst vagy fedélzetet kell építeni egy bizonyos távolságra a tulajdonvonalaktól.
Attól függően, hogy a tétel nagysága milyen mértékben néz ki, ez nagymértékben befolyásolhatja a felépítendő szerkezet méretét, ami potenciálisan nem érné meg a befektetést.
Tétel lefedettsége:
Ez a kód van érvényben az áradások megelőzése érdekében. A tétel bizonyos százalékát nem kell lefedni, ahol az eső képes bejutni a talajba, hogy ne árassza el a szomszédos tulajdonságokat.
Alapterület arány:
Az ingatlan minden emeletén lévő négyzetmintát (egyes városokban pincék, mások nem) egészítik ki, majd felosztják a tétel nagyságával. A teljes alapterület csak a tétel méretének egy bizonyos százaléka, amelyet minden város meghatároz.
Magasság:
Meg kell tudnod a felépíteni kívánt szerkezet magasságát. Ha egy háromházi épületre készülne, de a város nem engedélyez több mint két történetet ezen a helyen, akkor a befektetésnek nem lesz pénzérzete számodra.
Kiegészítő épületek:
Kódkorlátozások lesznek a struktúrák méretére és elhelyezésére, mint például a garázsok és a garázsok. Előfordulhat, hogy a parkolóhely hány parkolóhelyre van szüksége. Bizonyos városok megkövetelhetik, hogy ezeket a tereket lefedjék.
3. Környezetvédelmi kérdések
A harmadik a nyers föld vásárlásának kockázata, hogy nem tudja, mi fekszik a talaj alatt. Nagyon magas radonszint vagy azbeszt találkozhat. A talaj instabil lehet és alkalmatlan a felépülésre. Ha olyan talajra épül, amely nem stabil, akkor az ingatlan alapja megrepedhet.
A terület egy árvízi övezetben található. Ez nem lesz a világ vége, ha felemelheti az ingatlant, vagy megváltoztathatja a talaj osztályozását az árvíz megelőzése érdekében. Az árvízbiztosítás nagyon drága, és lehet a potenciális vásárlók számára.
Vannak azonban kivételek. A New Jersey-i Hoboken nagy része egy árvízi övezetben található, de a New York-i közelsége miatt az adott területen lévő földet nagyon értékesnek tartják.
4. Hozzáférés a segédprogramokhoz
Mennyire könnyű a helyszínen a segédprogramok beszerzése? Ez magában foglalja a szennyvízcsatornát, folyóvizet, villanyáramot, gáz, telefon, kábel és internet. A szomszédos ingatlanok ezek a szolgáltatások, vagy a telek a semmi közepén.
Ha az ingatlan a semmiből van, és nincs szennyvízcsatorna-vonalához hozzáférve, akkor a talajon elvégezhető egy perkolációs vizsgálat annak megállapításához, hogy a szeptikus rendszer telepíthető-e az ingatlanon. Ez a vizsgálat határozza meg, hogy a víz gyorsan folyjon le a talajon. Feltéve, hogy a föld áthalad a perkolációs teszten, akkor is meg kell ásnia egy kútat az ivóvízhez, ami könnyen meg fog térni öt számjegyből.
Ezeknek a segédprogramoknak a tulajdonhoz való hozzásegítése jelentős költségeket jelenthet. Ha nem tud hozzáférni a szükséges segédprogramokhoz, katasztrófa minden lehetséges fejlesztéshez.
5. Nincs jövedelem, hanem kiadások
Amikor nyers földet vásárolsz, nincs semmi a földön, tehát nem jövedelemtermelés. Nagyon nehéz hitelt szerezni az üres földeken, így valószínűleg készpénzben kell fizetnie a földért, és sok pénzt kell kötnie a beruházáshoz.
Nincs jövedelem keletkezése, de továbbra is a földterület költségeiért felel. A fő ráfordítás adók. Lehet, hogy fizetnie kell a föld fenntartásához, például a fű rendszeres vágásához.