A tőkeáttétel különböző pénzügyi eszközök vagy kölcsönvett tőke felhasználása a befektetés potenciális megtérülésének megszerzéséhez és / vagy növeléséhez - mind a Wall Streeten, mind a Main Street ingatlanpiacon használják.
A legegyszerűbb példa az ingatlan jelzálog, ahol a saját pénzét használja fel a vásárlás kihasználására. A legtöbb esetben egy 20% -os előleget (és egy jó hitelminősítőt) kap a 100% -a az ingatlan és a kívánt ház . Egyes jelzálogprogramok akár kevesebbet is engedhetnek le.
Ha ingatlanbefektető vagy, lehet, hogy partnerségben működik, és a partnerek felvehetik a pénz egy részét, vagy az eladók hajlandók finanszírozni az értékesített ingatlan vételárát. Mindegyik példa a tőkeáttételre
Példa a tőkeáttételre
Tegyük fel, hogy házat kerestél egy nagy környéken. Találsz 2 ingatlanot: egy 500 000 dolláros házat, amelyre jelzálogkötelezettségre van szükséged, és egy 100 ezer dolláros házat, amelyet szabadon megvásárolhatsz.
1. forgatókönyv: Elindul az 500.000 dolláros házzal, bankkal, és 400.000 dolláros jelzálogot adnak neked, ha 100.000 dollárt vagy 20% -ot letesz. Feltételezve, hogy az ingatlan ezen a területen évente 5% -kal emelkedik, 12 hónap alatt a beruházás értéke 525.000 dollár.
2. forgatókönyv: A 100 000 dolláros házat teljes egészében megvásárolja, nincs jelzálog, és senki sem tartozik senkinek. Ha az ingatlanpiac évente 5% -kal emelkedik, 12 hónap alatt a beruházás 105.000 dollárt ér.
Az 1. forgatókönyvben a tőkeáttétel az Ön javára működött, növelve az ingatlanbefektetés értékét. De ha az ingatlanárak az első évben 5% -kal csökkentek, az 1. forgatókönyv elvesztené 25.000 dollárt. A 2. forgatókönyv csak 5000 dollár csökkenést jelentett volna.
Azok a dolgok, amelyeket elkerülni kell az ingatlanok felhasználása során
Jól használható, az ingatlanok tőkeáttétele hatékony eszköz lehet az ingatlan befektetők számára, hogy növeljék befektetési megtérülésüket. A legfontosabb az, hogy elkerüljük a döntéseket a tőkeáttétel kockázati területeinek megfelelő figyelembevétele nélkül. Kerülje el ezeket a nagy kockázatú magatartásokat, és sokkal jobb eséllyel élhet sikerrel az ingatlanok tőkeáttételében.
01 - Magas szintű elismerés
Még akkor is, ha az ingatlan évek óta 12% -ról 20% -ra emelkedik, addig ez az arány továbbra is rendkívül kockázatos. Lehet, hogy túllépi a tulajdonságokat, és elvárja, hogy észreveheti a különbséget értékesítésen . Ha nem történik meg, veszteséget vagy rosszabbat tart.
Amikor megtervezi a tőkeáttételes ingatlanbefektetéseit legalább három forgatókönyvben: a legjobban; legrosszabb; és valószínűleg.
02 - Túl magas fizetés felszámolása
Nagy befektetésnek tűnhet, ha az ingatlant nagyon kicsi előleggel kezeli. Az alacsony készpénzkiadás miatt a számokat látja, és nagyon magas befektetési megtérülést lát.
A probléma az a magasabb kifizetések, amelyek nagyobb tőkeáttétellel érkeznek. Ha például ez egy jelzálog, akkor számíthat arra, hogy havi fizetéseket kell tennie, és minél többet kölcsönadsz, annál nagyobb a havi kifizetés.
Ha a piac lágyulna, vagy a tulajdonságai a vártnál magasabb várakozási helyeken vagy hitelezési veszteségeken mennek keresztül, akkor nem találhatja magának azt a lehetőséget, hogy megtartsa azokat a magasabb jelzálogkölcsönöket, amelyek eleinte finomnak tűntek. Ha nem tudja létrehozni a hónapokat, a befektetés veszélybe kerül.
03 - Jó finanszírozási eredmény biztosítása rossz vásárlás esetén
Sok befektető túlfizetett egy ingatlanért, mert a nirvánát magas tőkeáttételi finanszírozási eszközön találta. Különböző módon mondta, csak azért, mert nagyon kevés készpénzt kaphat, nem azt jelenti, hogy ez jó vétel. Tekintse meg az ingatlan értékét a jelenlegi és a várható piaci trendek összefüggésében. Keresse meg az "összehasonlítható" vagy más hasonló tulajdonságokat. Mit adtak el nekik? Mi az értékesítés a területen?
Ha az ingatlan túlértékelt, az elismerés minimális vagy rosszabb lesz, nem létezik. És jaj neked, ha a piac egy ideig visszahozódik. Túlzott árú tulajdonod jelentős húzás lesz, és nem lesz képes eltávolítani azt veszteség nélkül.
04 - Elfelejtve, hogy a pénzáramlás király
Ha csak egy ilyen "nem" viselkedést találsz az elmédben, akkor ezt gondosan meg kell fontolnod. Az itt felsorolt egy vagy több más elemre vonatkozó hibák figyelmen kívül hagyhatók, ha egy nagyszerű dolog van - kiváló cash flow .
Ha a bérleti díjbevétele, a jelzálogköltség és a költségek nélkül, minden hónapban készpénzes hozamot hoz a zsebében, akkor az a tény, hogy az ingatlan ebben az évben nem értékesített, nem lesz annyira aggodalomra számot tartó esemény. De ha minden ingatlanbefektetés lefelé van, sok forró víz van.