Miért használják a vevők a fedelet jelzálogokat?
A vevők, különösen a kereskedelmi ingatlanpiacokon, több okból használják a takaró jelzálogokat . A hitelezők pénzt keresnek. Ha a számok működnek és elég biztonságot kapnak, a kereskedelmi hitelezők a kereskedelmi ingatlantulajdonokban használt takarékos jelzálogokból származnak. Talán a következő befektetés jobb lenne a takaró jelzálog használatával.
Szükség van egy újbóli finanszírozásra
Egy befektető tulajdonosa több, különböző időpontban finanszírozott és nagyon eltérő jelzálogjellegű ingatlan.
Ha az árak alacsonyak, lehetõvé válik a csoportosulások összevonása a refinanszírozáshoz együtt, általános jelzáloggal. Ennek során a kifizetések összességében alacsonyabbak lehetnek. Lehetővé teheti a tulajdonos számára, hogy készpénzt vegyen fel további befektetésekhez. Különösen, ha egy befektető több lakásban tartja a különböző időpontokban különböző jelzálogkamatokban vásárolt ingatlanokat, ez lehet opció, ha van valamilyen tőke. Egy ideig tartott ingatlanok esetében ez a következőképpen néz ki:
- Tulajdon értéke 165 000 dollár, hitelkeret $ 125,000 6,5% -kal, fizetés 847 $ / mth
- A B ingatlan értéke 172 000 dollár, a hitelkeret 122 000 dollárral 6,75% -kal, 809 dollár befizetés
- Ingatlan C érték 149 000 dollár, hitelkeret 118 000 dollár 6,0%, fizetés 746 $
- A teljes érték 468.000 dollár, a teljes összeg 365.000 dollár, a teljes összeg 2.402 dollár
- A tőke kb. 23%, így a hitel lehetséges.
- A jelenlegi, 5,0% -os kamatozású $ 365,000-os új jelzáloghitel 1,959 dollár
- 443 dolláros növekedés a havi pénzforgalomban
Növelje az új akvizíciók finanszírozását
Tegyük fel, hogy egy befektető kereskedelmi vagyont fejleszteni vagy rehabilitálni akar. A vásárláshoz és a munkához szükséges készpénz összege nagyobb, mint amennyit csak az adott ingatlanon lehet kölcsönözni. A vevő más ingatlannal fedezett ingatlan-jelzálog-tranzakciókat is biztosíthat.
A megfelelő feltételek mellett a vevő többet tudna szerezni, mint a szükséges források az új projekthez. Amint az előző példában is látható, dolgoztunk egy ideig a tulajdonában lévő ingatlanokkal vagy nagy összegű előleget fizetett. Az új kölcsönhöz jelentős mértékű tőke kell, különösen, ha készpénzt vesz.
Jobb hitel feltételek
Azzal, hogy más tulajdonságokat egy fedezetlen jelzálogba is beiktat, a hitelező biztonságosabb védelmet kap többletértékkel. Ezt gyakran használhatják a jobb kamatlábak vagy más hitel feltételek tárgyalására. Ha az alacsonyabb fizetés lehetővé teszi a bérleti díjakból származó pozitív cash flow-t, ez lehet az út. Tegyük fel, hogy a költségek emelkedtek, talán adók. Ezzel a megközelítéssel a befektető visszaválthatná az előző cash-flow-ot, vagy egy közelgő jelzáloggal.
Az eladók a tartalékpapírban extra tartalommal rendelkezhetnek
Ha egy ingatlant értékesít, és megkérte, hogy vállalja a finanszírozás egy részét, akkor az eladó jobban meg tudja védeni pozícióját, ha a vevőt a kölcsön további biztonságára használhatja fel. Talán egy egyszerű lakásbérleti befektető jelentős portfólióval próbál belépni a lakás befektetésébe.
Egy projektet találtak, de az eladónak vissza kell szereznie a finanszírozás egy részét. Ezt csak akkor tehetik meg, ha a vevő más tulajdonságokat használ, hogy az eladó biztonságosabbá tegye.
Mint látjuk, nagyon jó üzleti okok vannak a takaró ingatlanpiaci jelzálog használatára. Ha ezek közül a kritériumok közül néhány vagy mindegyik jelen van, a vásárlóknak, az eladóknak és a hitelezőknek meg kell fontolniuk ezt az alternatívát.