Susan Dawson, a Waltz, a Palmer és a Dawson, LLC egyik partnere megvitatja azokat a kérdéseket, amelyeket meg kell kérdeznie, mielőtt üzleti lízing aláírná.
1. Olvastam és megértettem az egész bérletet?
Igen, el kell olvasnod.
Tudom, ez egy nagyon hosszú (és szembesül, nem túl érdekes) dokumentum, de tudnia kell, mi van benne.
Ellenőrizze a feltételeket. Ne higgye el, hogy igazuk van. Győződjön meg róla, hogy ellenőrizte a kezdő dátumot, a befejező dátumot, a bérleti díjakat, a bérleti eskripciót és bármely más speciális feltételeket, amelyekről tárgyaltak. Továbbá, győződjön meg róla, hogy tudja, mit kell tennie.
Mi a köteles a földesúr? Meg tudja szakítani? Győződjön meg róla, hogy tudja, miben vagy be.
2. Elmondtam a lehető legjobb tárgyalást ?
Csak azért, mert béreltek neked, nem jelenti azt, hogy vége a tárgyalásnak. A bérletben szereplő legtöbb feltétel továbbra is tárgyalható. Amikor elolvassa, jegyezze fel az összes olyan rendelkezést, amelyet nem szeret, és küldje el a bérbeadónak. Lehet, hogy meglepte, hogy mennyire hajlandók változtatni.
3. Van-e az üzleti struktúrám a helyén?
Ha azt a vállalati héj védeni kívánja, győződjön meg róla, hogy az első helyen van.
Győződjön meg róla, hogy az Ön cégének vagy szervezeti okmányainak (egyes államoknak ezeket a dokumentumokat Tanúsítványokat) az Ön bejegyzett Alapító okirata szerint az LLC-nek vissza kell adnia az államtitkárnak, mielőtt aláírná.
4. Megértem a bérleti terminológiát?
Például a legtöbb bérlet a "CAM" kifejezést használja, amely a "Közös terület karbantartása" kifejezést jelenti.
Meg kell adni a CAM egy százalékát, amelyre a bérelt épület százalékos aránya alapján felelős.
Győződjön meg róla, hogy a százalékos arány az épület méretétől függ, és nem változik az épület bérének összege alapján.
5. Megfontoltam, hogy CAM Stop bérletet kérjek?
A legtöbb bérbeadás napjainkban "hármas nettó" (azaz bérleti díjat fizet, valamint arányos aránya a CAM-nek és az ingatlan adótartozásának).
Megkérheti a bérbeadót egy CAM Stop bérletért, ami azt jelenti, hogy csak a kezdeti bérleti év (a továbbiakban: "bázisév") felett a CAM díjak és az ingatlanadók növekedését fizetik.
Bár a bérbeadó növelheti az alap bérleti díját, sok a "rejtélydíj" a bérleti díjból. Alternatív megoldásként kérje meg a CAM egy kupakját, hogy ne növelhessen többet, mint egy bizonyos tárgyalásos százalékot.
6. Elolvastam a CAM definíciót?
Ez valószínűleg az egyik legösszetettebb bérleti szakasz, és meglepődni fog, mennyit fizet. Ellenőrizze, hogy nem fizeti-e meg azokat a dolgokat, amelyek kapcsolódnak a bérbeadó marketinges erőfeszítéseihez vagy egyéb bérleti szerződésekhez kapcsolódó jogi költségekhez.
Egyéb dolgok, amelyekre sztrájkolni lehet: 3% -nál több adminisztrációs díj, a bérbeadó munkavállalói számára járó juttatások kifizetése, egyéb bérleti egységek kiépítési költségei.
További információ a CAM feltételek tárgyalásáról.
7. Mi a felelősségem a tőkekiadásokért?
A kereskedelmi lízing során felhasznált "tőkekiadások" általában a fő strukturális kiadásokra vonatkoznak, pl. A tető, az alapozás, a hőszivattyú (fűtés, szellőztetés, légkondicionálás) és más jelentős javítások / cserék.
Mi a "standard" különbözik a várostól a városig és az ingatlantulajdonig, de tipikusan tanácsot adok az ügyfeleknek, hogy aláírják az olyan bérleteket, amelyek az ilyen javítási vagy helyettesítési költségek terhét a bérlő felé irányítják. Ha a bérbeadó megkéri, hogy fizesse meg ezeket a költségeket, kompromisszumok vannak.
Például, ha a bérleti szerződés azt mondja, hogy Ön felelős a HVAC javításáért és cseréjéért, javasoljon a bérbeadónak, hogy sztrájkolja a "csere" -et, és hogy a javítási kötelezettség egy karbantartási szerződésre korlátozódik, vagyis évente kétszer, és hogy Ön felelős minden általános javítás egy bizonyos éves maximális összegig.
8. Lefoglalható a bérlet?
Ellenőrizze, hogy a bérbeadó jogosult-e a bérleti szerződés megszüntetésére abban az esetben, ha megbízást kér; vagyis hogy valaki más vállalja a bérletet, ha eladja az üzletet. Számos vállalkozás számára a helyed nagy értékét jelenti.
Ha a bérbeadónak joga van megszüntetni a bérletet, miután megbízást kért, ez megakadályozhatja az eladását. Kérje meg a bérbeadót, hogy távolítsa el ezt a rendelkezést, vagy hagyja módosítani azt, hogy az nem alkalmazható az üzletének eladásakor. Értsd meg, hogy a bérbeadó továbbra is jogosult lesz a megbízás elutasítására, ha az új bérlő nem pénzügyileg elfogadható.
9. Szükségem lesz-e személyes garanciára ?
Ha egy bérleti szerződés aláírása nélkül személyes garanciát vállal, rendkívül szerencsés. A legtöbb földesúr ezekben a napokban nem fog aláírni, kivéve ha személyesen biztosítja a bérletet. De a garanciák tárgyalhatók.
Fontolja meg a garancia nyújtását a bérleti időnek csak egy részére, mondja fel. Vagy tárgyaljon olyan garanciavállalásra, amely csak 6-12 hónapig tart, miután megszüntetted, mintsem a fennmaradó bérleti időszakot.
10. Reális vagyok?
Ha a bérleti szerződés egy nagyobb ingatlan 3% -át teszi ki, a bérbeadó sokkal nehezebb lesz tárgyalni veled, mint ha 25% -a vagy több. Ahhoz, hogy valóban megértsd, hogy mely tárgyak fontosak a tárgyaláshoz, vegye fontolóra egy ügyvéd felvételét a dokumentum felülvizsgálatához és a tárgyalásokhoz.
A bérlet hihetetlenül egyoldalúnak és terhesnek tűnhet, de vannak nagyon jó okai ezeknek a rendelkezéseknek, és egy ügyvéd segíthet eldönteni, mikor kell vágni és futni, és amikor a kockázat megéri.
További információért
Üzleti helyszín keresése és bérbeadása