A működési üzlet nem ingatlan, és nem szabad értékesíteni
A működő üzlet értékesítése , még akkor is, ha az ingatlan szerepel, nagyon eltérő megközelítést igényel az értékeléshez. Túl gyakran az ingatlanügynökök és az ügynökök nem ismerik fel a különbséget, mivel nem kapnak ilyen sok kérést az ilyen típusú tranzakciós mixekhez.
Ha egy üzlet tulajdonosa is az ingatlan tulajdonosa, akkor el akarja zárni az üzletet, eladni az ingatlant vagy eladni mindkettőt . Az ingatlanügynökök és az ügynökök hajlamosak arra, hogy felsorolják mindkettőt, és ez hiba lehet.
A működési üzlet egy nagyon eltérő állat az ingatlanból, ahol lakik. Az üzleti vagyon átruházásához nagyon eltérő szerződéses megállapodások vannak. Ezek nem olyanok, mint az ingatlanok, és tartalmazhatnak mennyiségi garanciákat és meglévő ügyfél / ügyfélbázis demográfiát. Az értékelési paraméterek nagyon eltérőek, mivel a működő vállalkozásnak jó szándékú megfontolásai vannak, valamint a meglévő szerződéses és esetleges beszállítói megállapodások. Néha nem adhatnak át egy új tulajdonosnak.
Ingatlan szakemberek
Az ingatlan szakemberek, különösen a kereskedelmi résszel rendelkezőknek tudásuk és szakértelme van a bérleti díjak és kiadások elemzéséhez, bemutatva ügyfeleiknek / vásárlóiknak a döntéshozatalt. Ahol rövidek lehetnek, üzleti szempontból pénzügyi szempontból elemezik. Sok a felszín alatt, és a nyereség és veszteség vizsgálata és mérlege nem kezdi el az igaz tényeket.
A vidéki térségben, ahol gyakorolok, egy ingatlanközvetítő értékesítette az üzletet, és ez nem volt az ingatlan. Az épületet bérelték. Mivel érdeklődő ügyfelem volt, felhívtam és megkértem a pénzügyi adatokat, megkaptam a P & L és a mérlegadatokat. Visszahívtam, és kértem a Cash Flow lebontását.
A bróker nem igazán tudta, mit kérdeztek.
Az üzleti tevékenység eredménye nagyon eltér a cash flow-tól ; csak kérdezzen meg egy IRS ügynököt. Az üzleti előnyök egyik előnye az, hogy bizonyos szünetekkel csökkenti a kiadásokat, mivel olyan üzleti tevékenység, amely személyesen más lenne. Nem feltétlenül beszélünk az illegális vagy adóelkerülő tevékenységekről. Például a gépjárműre és annak működési költségeire vonatkozó levonások lennének, mivel mind személyes, mind üzleti tevékenységet igényelhetnek.
Ügyfelei számára hibás volt, hogy felsorolja az üzleti tevékenységét, amikor a legigényesebb követelmények nem a tudásbázisában voltak. Bármely jó üzleti bróker az ügyféllel szembeni cash flow elemzést igényel, mint az egyik legfontosabb pénzügyi dokumentumot. Az üzleti tevékenység értékének korrekciói a Cash Flow tételein alapulnak, beleértve:
- Minden jövedelem részletes táblázata
- Az összes költség részletezése
- Melyek a költségek a tulajdonos javára válnak
- A tulajdonos-ellátás költségeinek visszaigazítása, amely el fog menni (nem az új tulajdonos költségei)
- A tulajdonos-haszon költségeinek kiegészítése, amely új vevőt igényel a kiadások növelése érdekében (a tulajdonos kezelt / vevő felveszi a kezelőt)
Egy korábbi életpályán egy üzletet adtam egy New York-i tőzsdén nyilvánosságra kerülő társaságnak.
Küldöttek egy olyan auditorcsoportba, aki több hetet töltött, többnyire a pénzforgalmam ellenőrzését. A tulajdonosra fordított kiadás példája volt a tehergépkocsi költségem. A vállalat egy járművel, minden költséget, karbantartást és üzemanyagot biztosított nekem. Visszaadták ezt a költségt és megnövelték vállalkozásának értékét, hiszen ez nem volt valódi költség, amit a vásárlás után kellett fizetnie.
Amint azt a tétellistában megemlítettem, ha az értékesítési tulajdonos az üzletet is irányította, és nem fizetett piaci áras fizetést, akkor a vevőnek ki kell igazítania az üzlet értékbecslését lefelé, mivel szükségessé vált egy menedzser felvétele piaci fizetés.
Amint látja, számos olyan tényező van, amelyek az értékesítő üzleti tevékenységet sokkal inkább különböznek az ingatlan értékesítésétől. És még a leltárba sem kerültünk.
Egy másik dolog az üzleti értékbecslés a különböző módokon, hogy számítják, attól függően, az ipar vagy az üzleti típus.
Nyilvánvaló, hogy a legtöbb ingatlan szakember nem vehet részt a működő üzleti vállalkozások közvetítésében, hacsak nincs tapasztalata és szakértelme. Egy sokkal jobb megközelítés lenne, ha olyan üzleti brókernek kellene társulnia, aki nem végez ingatlanügynököt. Ez kölcsönösen előnyös kapcsolat lesz, mindegyikőtök pedig maximális tapasztalatot és értéket nyújt az ügyfélnek / ügyfélnek.