Stratégiák a pénzeszköz nélküli ingatlanbefektetésre
Vannak stratégiák ingatlanbefektetés készpénz nélkül.
Elkezdheti mindössze néhány száz névjegykártya költségét. Ez nem egy cikk a "könnyű pénzről". Bár vannak olyan módok, amelyekkel az ingatlanbefektetés csak a vágyakozással és a legköltséggel történõ befektetéshez vezethetõ, nem könnyû, de rövid idõ alatt készpénzzel válthat a zsebébe.
Vannak guruk mindenütt, a tévében, a nyomtatásban és az interneten, akik megtanítják ezeket a módszereket. Sokat tanulhat az ingatlanbefektetési webhelyekről, de vigyázzon a nagyon drága kurzus vagy mentorálás kifizetésére. Mások keményen megtanulják, hogy bármennyire tud az oktató, és tanít, még mindig rajtad múlik, hogy menjen ki és hajtson végre. Néhány technika, amely lehetővé teszi számodra, hogy pénzt szerezzen az ingatlanból anélkül, hogy bármilyen készpénzt kezdene:
- Bird kutya
- Feladatok
- Bérleti opciók
- Szendvicsbérlet
- Vissza-hátoldali bezárások
Íme egy áttekintés ezekről a technikákról, azok működéséről, és arról, hogy egyes ingatlanbefektetők miként használják őket befektetési vállalkozások korai bevételére.
Bird kutya
Mielőtt igazán értékelné az értéket, amelyet egy madárkutya adhat ingatlanbefektetőknek, nézzük meg, ki ezek a befektetők. Az első dolog, ami eszembe jut, egy "flipper", házak vásárlása, rögzítése és gyorsan eladása profitért.
Aztán ott van a hosszú távú befektető, aki otthonokat vásárol bérleti ingatlanként, felismerve a pénzforgalmat és a felértékelődést idővel.
Mindkét ingatlanbefektetési stratégia nagyon nyereséges lehet. A befektető által választott stratégia a célokról, a temperamentumról és a kockázati toleranciáról szól.
Rengeteg ilyen befektető van ott, mint a legtöbb ember, különösen a hosszú távú bérleti befektetőket. Kik ők? Csak néhány a TV-ben látható nagyszerű típus. A túlnyomó többség olyan emberek, akiket minden nap lát. Lehet, hogy más sikeres üzletet folytatnak, és készpénzt akarnak befektetni ingatlanba.
Üzleteik végrehajtása nagyrészt időt igényel, és általában olyan hagyományos erőforrásokra támaszkodnak, mint az ingatlanügynökök, hogy segítsenek befektetési ingatlanok megkeresésében. Ezek általában többet fizetnek, mint amennyit ezeknek az ügyleteknek kellene fizetniük, mivel az ingatlanügynökök a Multiple Listing Service ( MLS ) készletből dolgoznak. Nincs sok rugalmasság az árképzésben, különösen a megbízások jutalékaival.
Sok ilyen befektető több ingatlanot vásárol. Mi lenne a reakciójuk, ha valaki kapcsolatba lépne velük, aki azt mondta, hogy 10% -ról 40% -kal kevesebb pénzt hozhatna nekik vásárolni, mint amennyit jelenleg vásárolnak? A válasz egyszerű, hiszen pénzt keresnek.
Minél kevesebbet fizetnek otthonra, annál jobb a befektetés megtérülése (ROI) a cash flow-ból, és minél hamarabb vannak zárt tőke.
Azt akarják, hogy ez a személy eladja azokat. Ez a személy madárkutya néven ismert. Ez egy kicsit olyan, mint egy nagykereskedő.
A munka, a kutatás és a kutatás révén a madárkutya olyan lakástulajdonosokat talál, akiknek eladniuk kell őket, és nem rendelkeznek lakástulajdonosokkal a jelzáloghitel-nehézségekkel vagy kizárásokkal, mielőtt felsorolnák őket. Ez a madárkutya, és nem szükséges készpénz ahhoz, hogy elinduljon, csak néhány névjegykártya és sok erőfeszítés. Azonban az ingatlanokat befektethet egy olyan üzletbe, amely túl sok adósságot és nem sok pénzt kap.
Ők ott vannak, akik otthonokat keresnek az ingatlanügynökök. Valójában néhány madárkutya ingatlanügynöknek ad eleget, amikor egy szomorú háztulajdonos nem tud eladni. A madár kutya nyereséges befektetéseket biztosít a befektető számára, és a díjak összege 2000 és 10 000 dollár közötti, üzletkötéskor, amikor bezárul.
Feladatok
Egy másik módja annak, hogy pénzt kereshessenek az ingatlanbefektetésekben anélkül, hogy saját pénzedet használnád, hogy megbízásokat használjon. Ez nem bonyolult folyamat, de megköveteli, hogy a vásárlót sorba foglalja, mielőtt lezárja a vásárlási szerződést. Tulajdonképpen foglalkozol az eladóval és írsz egy vételi szerződést. A szerződés azt jelzi, hogy a Vevő "az Ön neve és / vagy hozzárendelése".
Ez lehetővé teszi, hogy a szerződést máshoz, a vevőjéhez rendelje el, az eladó további beleegyezése nélkül. Készpénz vásárlónak kell lenniük, de ez általában akkor történik, amikor ilyen jellegű ügyleteket végez. Az eladó csak tájékoztatni fogja, hogy vevője most a vevő, és hogy a tranzakció a szokásos módon megy végbe a vételi szerződés feltételei szerint.
Egy másik szempont, amikor az ügyletek hozzárendelése az az eladónak adott komoly pénzbefizetés. Ezt a pénzt letétbe helyezi a záró kezelést végző címvállalóval, és nem kapja meg ezt a visszatérítést. Át fogja adni a vevőnek. Szóval szeretné ezt az összeget alacsonyabb szinten tartani, mivel még mindig fennáll annak a kockázata, hogy az üzlet nem zárul le.
Ha rendszeresen dolgozik a befektetői vevőknél, lehet, hogy ténylegesen megkapja a díját, amikor a szerződés átruházását végzi nekik, és nem kell megvárnia a zárásig. Azonban fizetni lehet, ha az ügylet lezárul. Természetesen, ha jól illeszkedik bizonyos vevőkhöz, és leírja az üzletet, és szóbeli elkötelezettséget kap, előfordulhat, hogy még azelőtt megkapja a komoly pénzt, mielőtt bezárná az otthonát.
Bérleti opciók
A lízing opciós stratégia alapösszetevői havi bérleti díjak és a lízing futamidejének megvásárlásának lehetősége. Futtassunk egy példát annak bemutatására, hogyan működik. Olyan befektető vagy, aki lakást szeretne bérbe adni, de nem fizet elég előleget az előlegért. Előfordulhat, hogy még egy olyan hitelminősítő is van, amely túl drága lenne a hitelfelvételhez.
A bandit jelek, az újságok és a Craigslist hirdetések, vagy csak egy szájhagyomány útján történő marketing útján olyan erősen motivált lakástulajdonosot keres, aki nem tudta eladni otthonát. Nézzünk egy hipotetikus példát. Tegyük fel, hogy a lakástulajdonosok felsorolták a lakást, de nem tudtak eladni.
Az otthon 100 ezer dollárt ér a jelenlegi piacon, jelzálogkötvénye 70 000 dollár, fizetése 525 dollár / hó, adókkal és biztosítással. Egy házastársat elbocsátották a munkájukról, a másik pedig jobb munkát talált, így hamarosan el kell menniük. Íme, mi a befektető:
- Három évig kölcsönzi bérleti díjaikat háztartásokkal megegyező bérleti díjakkal.
- 1,500 dollárt fizet, mint vissza nem térítendő bérleti opciós fizetést, hogy joguk van, de nem kötelessége megvásárolni a lakást a bérlet végén 80 000 dollárért.
- A szóbeli megállapodással a befektető marketinget vagy egyéb módszereket alkalmaz, hogy megtalálja az otthoni bérlőt, aki hajlandó 750 dollárért fizetni havonta. Minimum egy éves bérleti szerződést írnak alá.
- A 3 éves bérlet során az adók és a biztosítási járulék a / on lesz, a letétbe helyezés pedig a kifizetés során.
- Kifizetés: 525 x 3 $ az első és a múlt hónap bérleti és biztonsági letétként = 1.575 $ + 1.500 $ a lízing opció kifizetéséhez = 3.075 $.
- Készpénz: $ 750 x 3 az első, az utolsó és a biztonsági letét = $ 2,250.
Ez a legrosszabb esetben készpénzes helyzet, a befektető 825 $ -os zsebéből. Azonban jobban megbeszélhették volna az eladóval, és elhalasztanák a biztonsági letétet, vagy teljesen megszüntették volna, azzal a céllal, hogy a zsebéből körülbelül 300 dollárba kerüljenek.
Ez nem rossz, hogy ellenőrizze ezt az otthont, és zárja be a nyereséges vásárlás a végén. Már többet ér, mint a fizetendő ár, és valószínűleg értékelni fogja a 3 éves bérlet során. A $ 250 / hó pozitív pénzforgalom 9 ezer dollárt fog elérni a 3 éves időszak alatt. Tehát még akkor is, ha a befektető nem élvezi az otthon megvásárlásának lehetőségét, kedvező eredményt ért el, figyelembe véve az általuk befektetett pénzmennyiséget.
Szendvicsbérlet
A szendvicsbérlet ugyanúgy szerepel, mint a neve: két bérleti lehetőség a befektetővel a közepén. Ebben a helyzetben a befektetőnek lehetősége van arra, hogy megvásárolja az ingatlant a lízingidőszak végén kedvezményes áron, és szeretnének egy olyan bérlőt keresni, aki házhoz kíván vásárolni, de nem okozhat hitelproblémákat vagy hiányt készpénzben előlegre. A legtöbb ember ebben a helyzetben, aki szeretné, hogy saját, boldog, hogy megtalálja a megfelelő otthon lehet megvásárolni egy lízing lehetőség, amelynek ideje, hogy javítsa a hitel és kap az előleg együtt.
Az előző példát használjuk, de a rendszeres bérlő helyett a befektető olyan személyt talál, aki lakást kíván bérelni vagy bérelni. A számok ugyanazok, kivéve, ha a bérlő vevő a 3 éves megfelelő bérleti időszak végén megszerezni kívánja a lakást.
A bérlő vevője nem csak az első, a legutolsó és az óvadékot fizet, hanem a bérleti szerződés végén a bérleti díj megvásárlásának jogát nem visszatérítendő fizetési módot is tartalmazza. Továbbá, a bérlő vevő beleegyezik, hogy ha házat vásárolnak, az ár 110 000 dollár lesz. Most a befektető pénzforgalma így néz ki:
- Ugyanez a $ 3,075 az eladónak az első bérleti lehetőségért.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 bérleti opció fizetés a bérlő vevőtől, aki $ 3.750-t kap.
- Egy befektető is kérhetett volna magasabb bérleti opciós fizetést, de boldog volt a 675 dolláros pozitív pénzforgalomsal, amikor mindkét ügyletet aláírják.
- Az eladó 675 dolláros előleget, $ 250 / hó 34 hónapot (első / utolsó fizetett) és 30 000 dolláros bruttó nyereséget értékesíti azáltal, hogy 110 ezer dollárt értékesít, de csak 80 000 dollárt fizet.
- A befektető bruttó nyeresége 39.175 dollár, a befektetett pénzük nulla dollár.
Ennek a stratégiának egy másik előnye, hogy a bérlő várakozása szerint a saját otthona és jobb gondoskodik róla. Valójában egyes befektetők olyan bérleti szerződéseket tárgyalnak, amelyek megkövetelik, hogy a bérlő az első 100 dolláros vagy annál többet fizesse a javításért. Mivel a biztosítás és az adók az eredeti jelzálog kifizetésben kerülnek kifizetésre, a költségek minimálisak.
Ha a befektető az összes alapot le akarja fedezni, akkor közvetlenül fizetheti a jelzálog kifizetéseket, és nem hagyhatja az eladót olyan helyzetbe, ahol esetleg alapértelmezett. A bérautalási lehetőségek és a szendvicsbérletek gyakran olyan stratégiák, amelyeket az ingatlan befektetők gyakran használnak a portfóliójukhoz, és havi készpénzforgalmat építenek ki.
Vissza-hátoldali bezárások
A 2007-ben elkezdett lakhatási és jelzálog-rendetlenség sok változást hozott a hitelezési és ingatlanügyletekben. Azok a címvállalatok, amelyek kettős zárásokat végeztek, és egy másik üzletből származó bevételt finanszíroztak, mostanra mostanában sehol sem találhatók. Azonban van egy módja annak, hogy nagy és flip tulajdonságokat back-to-back bezárások használata nélkül a saját pénzt.
Természetesen az első követelmény, hogy van egy nyereséges nagykereskedelmi flip foglalkozik létre. Meg kell szerezni az első ingatlanot a megfelelő áron megvásárolni, és egy kész befektetőtől, hogy megvehesse tőled egy szép nyereséget. A nyereségnek elegendőnek kell lennie annak a díjnak a fedezéséhez, amelyre szükség lesz ahhoz, hogy mások pénzét felhasználhassuk az első üzlet lezárására, így a második értékesítést a befektetőjéhez le lehet zárni.
Tranzakciós finanszírozás az a folyamat, hogy nagyon rövid lejáratú hitelt kapjon, hogy egy üzletet finanszírozzon egy követési zárással, hogy az ingatlanot ugyanazon a napon vagy 24 órán belül általában eladja. A tranzakciós hitelező az alapokat az első üzlet lezárásához szükséges címvállalatával fogja elhelyezni.
Miután lezárja ezt az üzletet, továbbhalad a második üzletre, amelyet rendszerint a mögötte terveznek. Az ügylet zárónyilatkozata tükrözi a tranzakciós hitelezőnek fizetett összeget az első ügyletre kölcsönadott összegért és a díjjal együtt. Ez általában legalább 2500 dollár, és a kölcsönkölt összeg százalékában is alapulhat. Kapsz az egyensúlyt és a nyereséged.