01 - Ingatlanbefektetések értékelése mennyiségi és minőségi
Másnap megnéztem egy potenciális befektetést . Ez egy négy darabos, többnemzetiségű családi ház volt, amelyet a tulajdonos teljes egészében elfoglalt, harminc éve ott volt. A tulajdonos egy eklektikus akadémikus volt, és mindenféle bric-a-brac és antik szétszóródtak az egész helyszínen. A hely nem volt megfelelően megosztva. A szőnyeget ki kellett cserélni és a padlót javítani kellett. A változó alapzat helyeken helyezte a padlót, és nagy repedéseket okozott, amelyek különböző falakon futottak le és le.
Néhány barátommal megkerestem a helyet - egy pár, ami érdekelt az ingatlanbefektetés iránt. Azt a helyet írták le, amint az ajtóban jártak. De amikor láttam azokat a duzzanatokat és repedéseket, láttam egy dolgot: pénz. Az alapítványi problémák elriasztják a legtöbb befektetőt, ami csökkenti a versenyt és enyhítheti az árakat.
De hogyan lehet értékelni egy ilyen ügyletet? Vagy valami ügyletet? Személy szerint a megfontolásokat két kategóriába sorolom:
• Mennyiségi: Hogyan várhatom meg, hogy az ingatlan beruházásként működjön? Ehhez a részhez kalkulálhatom a számológépemet, vagy a számológépemet, vagy az értékelő szoftveremet, és futtathatok néhány számot.
• Minőségi: meg kell kérdeznem magamtól, hogy "lehúzom?" Ha olyan vagy, mint az ingatlanbefektetők túlnyomó többsége, akkor részmunkaidőben vagy. Ez azt jelenti, hogy ezt a projektet a "napi munka" tetején kell kezelnie, majd ezt követően kezelnie kell. Az elemzés ezen része néhány lélekkutatást igényel; a számológép nem segít neked itt.
02 - Mennyiségi - A számok futtatása a Cap Rate használatával
Személy szerint én három kulcsfontosságú figurát néztem, amikor befektetést tervezek. Cap rate , az első ilyen eszköz.
A törlesztőrészlet egyszerűen az éves nettó jövedelem és az ingatlan ára. A befektetők évek óta használják az "1% -os szabályt", amely egyszerűen kimondja, hogy egy ingatlan havi bérleti díja körülbelül 1% az ingatlan árának. Egyes piacok távolodtak el ettől az aránytól a tulajdonságok leromlása miatt, de másokban még mindig találhatók olyan tulajdonságok, amelyek megfelelnek az 1% -os szabálynak. Valamit, amit szem előtt kell tartanunk, az az, hogy az 1% -os hüvelykujj tisztességes jelző arra vonatkozóan, hogy az ingatlan évente elegendő pénzforgalmat fog generálni a jelzálogköltségek és a ráfordítások fedezésére. Természetesen sok változó van ebben (adóktól a kamatlábakig a fizetett előlegekig), de ez a kiindulópont.
03 - Cash Flow mennyiségi értékelő eszközként
Az egyetlen ok, amiért érdekel a cap rate, az, hogy valóban kipróbálod a könnyű proxy-t, hogy milyen befektetési cash flow-t fog generálni. A befektetés során a készpénz király - figyelmen kívül hagyja ezt a számítást a veszélyben.
A pénzáramlás becslése magában foglalja a fő várt pénzkiáramlások (adók, tőke, kamatok, kiadások, üresedések, díjak, javítások) tervezését és összehasonlítását az ingatlan jövedelmével. Ehhez vagy egy táblázatkezelő segítségével vagy egy ingatlanértékelő szoftvercsomag használatával .
04 - A megtérülési ráta kvantitatív ingatlanbefektetési elemző eszközként
A pénzforgalom pedig lehetővé teszi, hogy kiszámítsa az ingatlan várható megtérülési rátáját (ROR). A hozam mértéke a jövedelmezőség mértéke; mérni fogja azt a készpénzt, amelyet egy projekt generál, szemben a készpénzzel, amelyet be kell vinni a projektbe.
Ehhez az arány kiszámításához táblázatkezelő vagy ingatlanértékelő szoftver szükséges. Azt hiszem, ez nagyon hasznos, mert lehetővé teszi számomra, hogy összehasonlítsam a megtérülést, amit a beruházásról várok, szemben a más, eltérő befektetésekkel elvárható megtérüléssel. Például: ha a cikk elején leírt ingatlanok számát futtattam, és 8% -os megtérülési rátát kaptam tőlem, akkor biztosan elmulasztanám.
Arra számíthatok, hogy 8% -ot fektetnek be a tőzsdére (alacsonyabb kockázat, és egy csomó kevesebb erőfeszítés). A kockázatra és erőfeszítésre, amelyet be kell fektetni a projektbe, 20% -ról északra húzódó megtérülési ráta várható.
05 - Minőségi - Lehetõség van a projekt elkészítésére?
Amint fent említettem, a számológéped nem segít. Ez az, amikor meg kell nézni a tükörbe, és gondolni, hogy mennyi időt és erőfeszítést tudsz majd szentelni a projektnek.
Ismét nézzük meg a projektet, amelyről a cikk elején beszéltem. Tegyük fel, hogy összehasonlítjuk egy hasonló lehetőséggel; egy másik több család ugyanabban a környéken, de kevesebb munkát igényel. Ezt a lehetőséget a fixer-felső felett fogja használni, hacsak a második nem kínál jóval magasabb megtérülési rátát. De mennyivel magasabb?
A befektetők megkezdéséhez mindig ugyanazt a tanácsot adom: Ezen a területen az óvatosság oldalán téved. Egy olyan projekt, amelyre tehetsz, végtelenül jobb, mint az, ameddig felégett, amikor félúton jársz. Találjon valamit a kényelem tartományában, amely néhány tisztességes számot kínál, tegye meg, majd lépjen tovább egy nagyobb kihívást jelentő (és remélhetőleg jövedelmezőbb) projektre a következő alkalommal.
Következtetés:
Az elemzés része művészet, rész tudomány. Tekintse meg a jelen témakör további témáit a befektetések értékeléséhez.
Szerző Chris Smith ingatlanbefektető, alapítója egy online referencia befektetők és ingatlan szakemberek számára, és cikkeket tett közzé a Corporate Finance Magazinban, az Euromoney-ban és a Business Journal Network-ben.