Az ingatlan-nyilvántartások eladásával az ingatlan szakember kiválasztja a közelmúltban eladott ingatlanokat, amelyek hasonlóak a tárgyi tulajdonhoz és ugyanazon a földrajzi területen. Ezeknek a tulajdonságoknak a összehasonlításával és a szolgáltatási különbségek kiigazításával a tárgyi tulajdonság értékbecslése történik.
Azonban egy alapos ingatlanprofesszor egy másik, különböző eladói vagy vevői CMA-t fog készíteni.
Egy második alapos CMA magában foglalja a jelenleg felsorolt hasonló tulajdonságok összehasonlítását a területen. Ugyanazt a folyamatot alkalmaznák, de a jelenleg felsorolt tulajdonságokkal. Ez lehetővé tenné a jelenlegi verseny értékelését, és az értékesített ingatlanokon alapuló becslés növekedéséhez vagy csökkenéséhez vezethet.
Szintén ismert: CMA, összehasonlítható elemzés
Az összehasonlítható kiválasztások minősége
A CMA pontosságának meghatározása a piaci érték meghatározásában a legjobb összehasonlítható tulajdonságok kiválasztása. Három olyan ügynök, aki akár három vagy négy felhasználásból is hasonlót hasonlít össze, nagyon különböző értékelésekhez vezethet. Ez sokat történhet, ha az eladó egy jegyzési ügynök számára vásárol. Értékbecslést kapnak számos ügynöktől, és meglepődnek a különbségek miatt. Sajnos gyakran az, aki megadja nekik a legnagyobb számot, megkapja a listát, és általában ez nem jó szám.
Számos dolgot kell figyelembe venni az comps kiválasztásakor:
- Amikor az ingatlan értékesített: A múltban több mint két vagy három hónapos értékesítés nem jó, különösen a gyorsan mozgó piacokon. Minél közelebbi az értékesítés, annál kevésbé valószínű, hogy a piac eléggé mozgott ahhoz, hogy a tulajdonságok eladott árai a CMA idején ne legyenek irrelevánsak.
- Ahol az ingatlan található: A legjobb helyzet az, hogy az otthon ugyanabban a részlegben van. Ez sok esetben nem lehetséges, ezért a következő megfontolás ugyanazon szomszédságban vagy általános területen található. Ha erre a célra nem tudsz megfelelőt találni, nagyon hasonló helyek lehetnek a hasonló városrészek hasonló részeiben.
- Az otthon jellemzői: A hálószobák, fürdők, az otthon térképe, a tétel nagysága és az otthon egyéb jellemzői tekintetében az összehasonlítható otthonok száma a lehető legegyszerűbb. Ez ritka, kivéve a nagy cookie-cutter alosztályokat, hogy mindezen dolgokat pontosan összehasonlíthatja.
A kiigazítások minősége
Ez a legutóbbi tétel azt a vitát tárgyalja, hogy miként kompenzáljuk számításunkat a struktúrák közötti különbségekre. Az értékbecslőkhöz hasonlóan kiigazításokat készítünk, hogy az összehasonlítható otthonok eladott árait jobban illeszkedjék a tárgyi tulajdonhoz.
Más szóval, ha van egy 3 hálószobás, 2 fürdőes lakás kétkaros garázzsal és 2100 négyzetlábnyi lakóterületgel, megpróbálunk három vagy négy kompot találni mindezen jellemzőkkel. Azonban ritkán tesszük, ezért ki kell igazítanunk eladott árainkat.
- Tegyük fel, hogy egy társ csak két hálószobával rendelkezik. Azt kell feltételeznünk, hogy több pénzt adna el háromnak, ezért pénzt adunk vissza a ténylegesen eladott árhoz, hogy kiigazítsuk a három hálószobát. Ugyanez vonatkozik a fürdőkre és a garázsterekre is.
- Ha ez a másik lehetőség, mondjuk három fürdőszobát, amikor a tárgyi otthonunk csak kettő volt, akkor a kiigazításunkból kivonjuk a fürdőszobának az eladott árból származó értékét.
- Nem kell semmit tenni a négyzetméteren, amíg véglegesítjük a számításunkat.
Miután korrigáltuk az összehasonlítható háztartások eladási árait, minden eladott árat négyzetméterenként osztunk, hogy az eladott ár négyzetlábra kerüljön. Átlagosan átlagoljuk a három vagy több versenyzőnket, hogy átlagértéket kapjunk négyzetméterenként. Ezután egyszerűen csak azt szorozzuk meg, hogy tárgyi otthoni térképeinkkel becsüljük meg jelenlegi piaci értékünket.
Ott van a nagy kép, hogy csinál egy CMA, de meg akarja ásni, és többet megtudni, és gyakorlat előtt csinál őket az ügyfelek számára.