Ha új vagy az ingatlan vagy új üzlet a területen, kérjen segítséget. A CMA nem csak összehasonlító matematika. Az ingatlanpiaci értékesítés dinamikájának alapos ismerete az adott területen szükséges, hogy a bemutatott adatok alapján meghozza a döntéseket. "Ingatlan helyi" egy jól ismert idézet, mert igaz, és mindent meg kell tanulnia a helyi piacon.
Más szóval, tudnia kell valamit a piacról és arról, hogy az egyik térségben lakóhellyel rendelkező házak miért másképp értékesítenek, és magasabb vagy alacsonyabb árakat kínálnak, mint egy másik területen összehasonlítható otthonok.
A számok összehasonlítása a környékek és tulajdonságok ismerete nélkül katasztrófa lehet. A CMA egyik legfontosabb tevékenysége az összehasonlítható tulajdonságok kiválasztása.
Óvatosan összegyűjtött összehasonlítható tulajdonságok
Ha olyan tulajdonságokat szeretne kiválasztani, amelyeket összehasonlíthat a tárgyi tulajdonsággal, fontos szempontok a következők:
- Statisztikailag a csoport nagy részét meghaladó vagy messze elmaradó értékesítés gyanús. Valószínűleg vannak érvényes okok az eltérésre. Ha elegendő friss versenyt találsz, akkor tedd túl a túl magas és túl alacsony áreladást.
- Győződjön meg róla, hogy indokolhatja a nem használt gépeket. Ha úgy dönt, hogy összehasonlítható, nem megfelelő, jó oka van. Ha később megkérdezed az ügyfeledet, hogy miért nem használtál otthonodat, akkor igazat akarsz tudni válaszolni és igazolni a te lépéseidet.
- Húzza hasonló tulajdonságokat a tárgy tulajdonsága területéről vagy a lehető legközelebb. Ha lehetetlen ugyanabban a szomszédságban megtalálni a megfelelő számokat, szükség lehet egy másik városrész hasonló környékének használatára.
- Használjon olyan eladott összehasonlításokat, amelyek nem túl öregek. Maradjon a lehető legrövidebb időn belül. A gyors piacokon ez könnyű, de nem annyira, ha az értékesítés lassú. Ha több mint két vagy három hónapot kell visszamenned, akkor valószínűleg hosszabb ideig szubjektív módosításokat kell végrehajtania. Nem könnyű, hiszen valójában nincs szabály, hogyan kell pontosan megtenni.
- Ha a mennyiség megengedi, csak hasonló építési típusokat használjon. Egy példa lehet a tárgyi tulajdonság egy történet otthona, és sok a két történet. Az idősödő népességünkkel sok idős ember egy történetet kíván otthonra keresni, így nagyobb lehet a kereslet
Tulajdonsági különbségek értékének beállítása
Hasonló tulajdonságok összehasonlításakor mindig vannak különbségek. Mindenképpen módosítsa a tárgyi tulajdonság becslését az összehasonlítható tulajdonságoktól való eltérésekkel kapcsolatban:
- Adja hozzá vagy vonja le a tétel vagy a terület nagyságának különbségét.
- Ugyanígy tedd ugyanezt a funkció különbségekhez, például hálószobákhoz, fürdőkhöz, garázsokhoz stb.
- Tekintse meg azokat a finanszírozási különbségeket, amelyek befolyásolhatják az eladási árat. Az eladó finanszírozása időnként magasabb árat eredményezhet olyan ingatlanért, amely nem kapcsolódik a valódi értékéhez. Ne feledje, hogy ezeknek "karhosszúságú" tranzakcióknak kell lenniük. Nem szabad különleges helyzeteket, családi értékesítést, stresszes eladást stb.
A versenypiac aktuális elemzése
A teljes körű és részletes jelentés a listázási prospektusra / ügyfélre vonatkozóan nem lehet teljes, anélkül, hogy hasonló piacelemzést végeznének a felsorolt tulajdonságokról, és abban az időben versenyeznének otthonukkal. A listaárak ajánlása felfelé vagy lefelé módosítható attól függően, hogy hány otthont jegyeztek fel az adott időben és a jegyárak.
Annak tudatában, hogy a legmagasabb értékesített számítógépek egy része a nagyon alacsony készletű időszakokból származik, csökkentheti a listaár becslését, ha a jelenlegi piacon jelentősen magasabb a készlet. A másik irányba megy, ha kevesebb otthon áll rendelkezésre, akkor fel tudja emelni a kért árat.
Az eredmények könnyen érthető formátumban jeleníthetők meg
Ez nem a "szép" promóció. Szinte minden MLS-rendszerhez szoftvermegoldások állnak rendelkezésre, amelyek igen polírozott megjelenést jelentenek az összehasonlító piaci elemzéshez. Az érték szerepel az adatokban és értelmezésében. Ne hagyja, hogy a "prezentáció" döbbenete nagyobb jelentőséggel bírjon, mint az adatok kiválasztása és értelmezése.