Áttekintés arról, hogy mit kell figyelni az IRS új javítási szabályaira
Ha egy adott javítás jobbá teszi a berendezéseket, visszaállítja az ingatlant a szokásos állapotba, vagy új vagy eltérő felhasználásra módosítja a vagyont, akkor a ráfordítás több éven keresztül aktiválódik és lecsökken.
Az olyan javítási és karbantartási költségek, amelyek nem tartoznak a javak, helyreállítások vagy átalakítások kategóriáiba, teljes egészében levonhatók a kiadás évében.
Az alapok
"Ha megjavítod a dolgokat, akkor levonhatod azt" - mondja Steve Nelson, egy hiteles könyvelő, aki nagymértékben megírta az Evergreen Small Business blogján végzett javítások levonását, és naprakész e-book előkészítő űrlapot készített a 3115-es Új tárgyi tulajdon szabályzat .
"Ha a javítás, a helyreállítás vagy az alkalmazkodás" - mondja Nelson -, az új szabályok azt mondják, hogy tőkésítenénk és értékelnénk, hacsak nem olyan kicsi burgonya. "
Rutinszerű javítások és karbantartás, amelyek azonnal levonhatók
"Általában a javításért és a karbantartásért fizetett összegeket levonhatja a materiális javakra, ha a kifizetett összegeket egyébként nem kell aktiválni." (IRS.gov, 535. kiadás, Üzleti költségek, 7. fejezet, Javítási és karbantartási költségek.)
Azáltal, hogy meghatározzuk, hogy mit tudunk levonni abból a szempontból, amit nem kell kapitalizálni, ez arra kényszerít bennünket, hogy feltesszük a kérdést: vajon ezt a költséget tőkésíteni kell-e? Ha nem, akkor levonhatjuk.
Az 535. kiadás egy másik szakaszában az IRS tisztázza a karbantartás és a javítás közötti különbséget:
"Javítások A kereskedelemben vagy a vállalkozásban használt ingatlan javításának vagy javításának költsége vagy levonható vagy tőkeköltség, vagyis a szokásos működési állapotban lévő vagyontárgyak karbantartása, de ez nem növeli jelentősen az értéket vagy jelentősen megnöveli a hasznos az ingatlan életében levonható az abban az évben, amikor felmerült, ellenkező esetben a költség tőkésítésre és értékcsökkenésre kerül. " (IRS.gov, 535. kiadás, Üzleti költségek, 11. fejezet, javítások.)
Vegyük észre, hogy itt az IRS meghatározza, mit jelent a szokásos karbantartás. A szokásos karbantartás - az IRS szerint - "a tulajdonát normális, hatékony működési állapotban tartja". Például az autóolaj cseréje lenne. Az olajcsere megakadályozza, hogy az autó normálisan és hatékonyan működjön, de lényegesen nem hosszabbítja meg az autó hasznos élettartamát. Az erőátvitel vagy a motor cseréje azonban jelentősen meghosszabbítaná az autó hasznos élettartamát, így ez inkább olyan javítás lenne, amelyet tőkésíteni kell.
Javítások és karbantartás: a "BRA" teszt
Javítani kell a javításokat és a karbantartási költségeket, amelyek javítják az ingatlantulajdont, vagy helyreállítják a munkakörülmények állapotát, vagy átalakítják az ingatlant új használatra. Ez könnyen megjegyezhető, ha használják a BRA tesztet, a Tony Nitti által összeállított emlékeztetőt.
B etterments olyan javítások, amelyek valami jobbat hoznak létre, mint korábban. Pontosabban, a javítások a javak kategóriájába tartoznak, ha:
- Javítsa ki azt a hibát, amely az ingatlan megvásárlása előtt létezett
- Javítson ki egy olyan hibát, ami a tulajdon létrehozása közben történt
- Nagyítsa vagy bővítse ki az ingatlant, hogy nagyobb kapacitású legyen, vagy
- Várhatóan növelik az ingatlan minőségét, erősségét, hatékonyságát vagy termelékenységét
További részletekért lásd: Mi a jobb? a tárgyi ingatlanok záró rendeletének Q & A részében.
A restaurációk, amint azt elvárják, olyan javítások, amelyek visszaállítanak valamit a normális állapotukba. A tető rögzítése vagy a tető cseréje teljesen két példa a helyreállításra. Pontosabban, a javítások a helyreállítás kategóriájába tartoznak, amennyiben javítások:
- A sérült tulajdonság visszaállítása az "általánosan hatékony működési állapotra"; vagy
- Helyettesítsünk egy vagyontárgy fő alkatrészét vagy lényeges szerkezeti részét; vagy
- Újraépítse az ingatlan újszerű állapotba; vagy
- A levonható veszteség, értékesítés vagy csere, vagy az ingatlan vagy az ingatlan összetevőjének veszteséges kezelése.
További részletekért tekintse meg a Mit jelentenek a tulajdon egységeinek visszaállítására szolgáló összegek? a tárgyi ingatlanok záró rendeletének Q & A részében.
A kikapcsolások olyan javítások, amelyek megváltoztatják az ingatlan vagy a berendezés használatának módját.
Tegyük fel például, hogy egy épület tulajdonosa átalakít egy gyárat egy bemutatóterembe. Az épület használatának módja a gyártástól a kiskereskedelmi értékesítésig változik. Mivel az adófizető megváltoztatta az ingatlantulajdon használatának módját, az ingatlan átalakításához kapcsolódó javítások tőkésítettek.
Pontosabban az IRS azt mondja, hogy az alkalmazkodási ráfordítás: "Egy összeg kifizetésre kerül, hogy egy vagyoni egységet új vagy eltérő használatra igazítsanak, ha az alkalmazkodás nem egyezik meg a tulajdon egysége szokásos használatával az eredetileg üzembe helyezéskor "(a Mi az, ami a tárgyi egységet a tárgyi tulajdonra vonatkozó végleges rendelet új vagy eltérő használatához alkalmazza?").
Gyorsbillentyűk: Három Safe Harbor szabályok
Az általános szabály az, hogy a javítások és a karbantartás költségeit tőkésíteni és értékcsökkenni kell. Kivételt képeznek ezen általános szabály alól. Valójában három kivétel van, amelyet az IRS biztonságos kikötőnek nevez. De még egy biztonságos kikötőnél is, nem szabad csak leírni a költségeket. Az IRS arra számít, hogy az adófizetők formális választást tesznek (úgynevezett "választás"), hogy választási nyilatkozatot csatolnak adóbevallásukhoz.
$ 2,500 Safe Harbor Elem a kis adófizetők számára.
Egy személy vagy vállalkozás azonnal levonhatja a javítási és karbantartási költségeket, ha a költségek egyenként vagy számlánként 2500 dollár (vagy annál kevesebb) . A "vonatkozó pénzügyi kimutatással" rendelkező vállalkozásnak azonban egy biztonságos, 5000 dolláros összegű portot kell tartalmaznia. Ez a $ 2,500-os határ a 2016-os adóévre érvényes.
A 2014-es és 2015-es adóévre a limit 500 dollár volt. Lásd a 2015-82-es közleményt, az adófizetők minimális csökkentési korlátozásának növelése az alkalmazandó pénzügyi kimutatás nélkül (pdf), az IRS honlapján a változás részleteiről. A rendelkezés részleteiről a Q & A de minimis biztonságos kikötői választási szakasza az IRS webhelyén található.
Safe Harbor a kis adófizetők számára
A javítások azonnal levonhatók, ha az ingatlan javításáért és karbantartásáért fizetett teljes összeg kevesebb vagy egyenlő 10 000 dollárral vagy 2 százalékkal az ingatlan kiigazított alapjával, attól függően, hogy melyik az alacsonyabb . És a biztonságos kikötő csak olyan vállalkozások számára áll rendelkezésre, amelyek 10 millió dolláros bevétellel rendelkeznek, és a javítandó ingatlan 1 millió dollár alatt van kiigazítva. A rendelkezés részleteiről lásd az IRS honlapján található Q & A kis adófizetők biztonságos kikötői választását.
Biztonságos kikötő a szokásos karbantartáshoz
Ha a javítások rendszeres karbantartásból állnak, akkor a javítási költségek azonnal levonhatók. Ezek a rendszeres javítások.
Az IRS ezt részletesen kifejtette. A rendszeres karbantartás azonnali levonhatósága érdekében az IRS azt szeretné, ha a kiadás mind a négy alábbi kritériumnak megfelelne:
- A javítások rendszeresen ismétlődő jellegű tevékenységek, amelyeket várhatóan elvégezni fog;
- A javítások a kereskedelemben vagy az üzleti tevékenységben való használatra való kopás következményei;
- A javításra azért van szükség, hogy az ingatlan rendeltetésszerűen működjön hatékonyan;
- És teljesen elvárható, hogy a javításokat a következőképpen kell végrehajtani:
- Több mint egy tízéves időszak alatt (épületekhez és épületekkel kapcsolatos épületekhez), vagy
- Többször is az ingatlan osztályélet ideje alatt (az épületeken kívüli ingatlannak).
(A klasszikus élet olyan évek számát jelenti, amelyeken az IRS elvárja számunkra, hogy értékeljük a tulajdonukat, amint azt a 946. sz . Kiadványban ismertetjük , hogyan csökkentjük a vagyoni értékeket , különösen a 4. fejezet és a B. függelék ingatlanosztályozási szakaszait). A Q & A rutin karbantartása az IRS webhelyén. Figyelmeztetőszó: a rutinszerű karbantartás biztonságos kikötője nem vonatkozik azokra a kiadásokra, amelyek a javak kategóriájába tartoznak.
Részleges rendelkezések
Tegyük fel, hogy a bérbeadó helyettesíti a tetőt a bérlakásnál. Gondoljunk erre a helyzetre. Amikor az ingatlant bérleti díjként használták fel, az ingatlan költségét két részre osztották: földterület és épület. A föld nem értékcsökkentő eszköz. Az épület költségeit évek során tőkésítették és értékcsökkentették (lakóingatlan esetén 27,5 év, kereskedelmi ingatlan esetében 39 év). Így a régi tető költsége az épület költségének részét képezi, és idővel leértékelődik.
Most a bérbeadó helyettesíti a tetőt. Ezt a helyreállítási módot tőkésítették és értékcsökkentették (27,5 évnél, vagy 39 évnél, adott esetben). Tehát most a bérbeadónak két vagyoncsökkenése van: az eredeti épület és az új tető. De a régi tető szerepel az épületben. Így bizonyos szempontból a bérbeadó értékcsökkenést jelent egy eszköz (a régi tető), amely már nem létezik. Ebben a forgatókönyvben az IRS lehetővé teszi a földesúr részleges elrendezését. Lényegében a bérbeadó leírhatja a régi tető költségeit (így eltávolítja a költségnek az épület értékcsökkenési ütemtervét).
Mi a haszna? Ez azonnal levonja a régi tetőt, ami ellensúlyozza annak a hátrányát, hogy az új tetőt több éven keresztül értékelni kell. Ez pedig eltávolítja az adófizető mérlegének régi tetőjét (történelmi költségeit és halmozott értékcsökkenését). További bónusz: "Nincs értékcsökkenés, mert nincs értékesítés vagy csere" - mondja Phil Zaman, a CBIZ Nemzeti Adóhivatal igazgatója. Így a részleges elidegenítések kevesebb felhalmozott értékcsökkenést eredményeznek a visszaszerzéshez, ha az ingatlant a jövőben értékesítik.
Mit kell nézni
Annak érdekében, hogy megfelelően meghatározhassuk, mi lehet levonni és mit kell tőkésíteni, megvizsgáljuk, hogy mi a költség, mennyibe kerül, és hogy a költség a javítandó vagy fenntartott ingatlanhoz kapcsolódik. "Gondoskodnunk kell nemcsak arról, hogy dolgokat írjunk" - mondja Nelson, "Ezek a kézzelfogható ingatlanszabályozások azt mondták, hogy ténylegesen meg kell vizsgálnunk ezeket a költségeket." Tehát hogyan nézzük ezeket a költségeket?
Minden javítási vagy karbantartási költségre:
- Tekintse át a számlát költséggel
- Mi a költség? Alkalmazza a BRA tesztet: a költség a javulás, a helyreállítás vagy az adaptáció?
- Mennyibe kerül a költség?
- A számlán szereplő minden elem 2,500 dollár vagy annál kevesebb? A teljes számla egyenlő vagy kevesebb, mint 2500 USD? Ha igen, fontolja meg a de minimis biztonságos kikötő használatát.
- Az összeg 10 000 dollár vagy annál kevesebb? A javítandó ingatlan kiegyenlítetlen alapja 2 százalék vagy kevesebb? Ha igen, vegye fontolóra a kicsi adófizetők biztonságos kikötői választását.
- Mi a javítás természete? A javítás a rendeltetésszerűen hatékony üzemi állapot megőrzésének várható és szükséges része? Ha igen, fontolja meg a biztonságos kikötőt a szokásos karbantartáshoz.
- Gondold be, hogy ki lehet-e írni egy "részleges hajlamot".
- Szükség esetén költsön el minden költséget, és hozzon létre egy értékcsökkenési ütemtervet a javítási költség leírásához.
Erőforrások az ásóba mélyebben a javítások és a karbantartás elengedései között:
- Egy mélyreható megjelenés: Az IRS véglegesíti a kézzelfogható értékcsökkenthető tulajdonról szóló szabályokat (Parker Tax Publishing, 2014. szeptember 8.).
- Notice 2015-82 (IRS.gov, pdf), amely a de minimis biztonságos kikötőt 500 dollárról 2500 dollárra változtatta; Az IR-2015-133-as összegzés: A kisvállalkozások számára: Az IRS felemeli a tárgyi eszközökre vonatkozó küszöbértéket 2500 dollárra; Egyszerűsíti a nyilvántartást és a nyilvántartást (IRS.gov, november 24, 2015).
- Érintett tárgyi előírások - Gyakran Ismételt Kérdések (IRS.gov, március 13, 2015).
- Kincstári Határozat 9636: Útmutató a tárgyi javakhoz kapcsolódó kiadások levonásával és tőkésítésével kapcsolatban (IRS.gov, hatályos dátum, szeptember 19, 2013).
- Bevételi eljárás (2015-20) (IRS.gov, pdf); az IR-2015-29-ben összefoglalva: Az IRS megkönnyíti a kisvállalkozások számára, hogy 2014-re és a jövő évekre alkalmazzák a javítási szabályokat (IRS.gov, 2015. február 13.).
- Tárgyi javakra vonatkozó előírások - Javítási utasítások és erőforrások (AICPA.org)
- Az új tárgyi tulajdon szabályainak végrehajtása ( Journal of Accountancy , 2014. január 31.).
- Rendszeres karbantartás Safe Harbor Új IRS javítási szabályok (Nolo.com)
- Kis adófizetők biztonságos kikötője javításra és karbantartásra (Nolo.com)
- A tulajdonosok követelményei Az IRS javítási szabályai (Nolo.com)